Moet ik mijn huurwoning uitponden of doorverhuren?

Door nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk is verhuren minder aantrekkelijk geworden. Als verhuurder sta je in 2024 dan ook voor een keuze: blijf je verhuren of ga je de huurwoning uitponden? Lees hier wat in jouw situatie voordelig is.

Wat is uitponden?

De letterlijke definitie van uitponden is het verkopen van een huurwoning na afloop van het huurcontract met de huurder. Je verkoopt de woning dan om te voorkomen dat deze leeg komt te staan.

In de praktijk kun je een huurhuis ook uitponden als het huurcontract met de huidige huurder nog niet is beëindigd. Je kunt het huis dan bijvoorbeeld verkopen aan:

• De zittende huurder, als deze woning over wil nemen en hiervoor het geld heeft
• Een investeerder of opkoper, met overname van het lopende huurcontract

Naast uitponden, kun je het huis ook doorverhuren. Je verhuurt de woning dan opnieuw aan een nieuwe huurder nadat de huidige huurder vertrekt.

In onderstaande tabel zie je de belangrijkste verschillen:

Waarom mijn huurwoning uitponden?

Er kunnen in 2024 verschillende redenen zijn om je huurwoning uit te ponden in plaats van door te verhuren:

Impact van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur, ingegaan op 1 juli 2024, heeft een grote invloed op de huurmarkt. Deze wet:

• Breidt huurregulering uit naar het middensegment tot 186 punten (met een maximale huurprijs van €1.157,95)
• Geeft huurders toegang tot de Huurcommissie voor geschillen
• Geldt voor nieuwe huurcontracten zolang noodzakelijk, met 5-jaarlijkse evaluatie

Door de Wet betaalbare huur kunnen verhuurders in met name het middensegment minder huur vragen dan voorheen. Dit maakt uitponden in sommige gevallen aantrekkelijker dan doorverhuren.

Hogere belastingdruk

Naast de Wet betaalbare huur is het belastingtarief in box 3 verhoogd. In eerste instantie zou dit tarief stapsgewijs met 1% per jaar worden verhoogd, maar in het Belastingplan 2024 is besloten om het in één keer van 32% naar 36% te verhogen.

Ook is de leegwaarderatio verlaagd. Deze ratio bepaalt de waarde van verhuurde woningen voor de belastingheffing in box 3. Voorheen konden verhuurde woningen met een huur onder de marktwaarde lager worden gewaardeerd.

Tot slot is het fictief rendement voor beleggingen en andere bezittingen, waaronder verhuurd vastgoed, verhoogd van 4% naar 6,04%. Dit fictieve rendement wordt gebruikt om het belastbare inkomen uit vermogen te berekenen.

Gezamenlijk tasten deze belastingmaatregelen het rendement op verhuur voor vastgoedbeleggers verder aan. Hierdoor is uitponden van de woning voor steeds meer beleggers een aantrekkelijke optie geworden.

Risico's en uitdagingen van verhuren in 2024

Verhuren brengt in 2024 ook risico's en uitdagingen met zich mee. Zo is er door de economische onzekerheid en stijgende kosten van levensonderhoud een groter risico dat huurders de huur niet (volledig) kunnen betalen.

Daarnaast is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) vernieuwd als gevolg van de Wet betaalbare huur. Hierdoor krijgen huizen met een lager energielabel (E, F of G) minder punten in het puntensysteem.

Persoonlijke afweging

De keuze tussen uitponden en doorverhuren is een persoonlijke afweging. Zeker is wel dat in 2024 steeds meer verhuurders kiezen voor uitponden. Dit lost in één klap de uitdagingen rondom regulering op en levert direct een grote geldsom op.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Hoe werkt uitponden?

Het uitponden van je huurhuis doe je door het te verkopen aan:

• Een particuliere koper
• Een investeerder of belegger

Verkoop aan een particuliere koper

Uitponden aan een particuliere koper is gunstig, omdat de vraag vanuit de markt groot is en je in één keer de werkelijke marktwaarde voor het huis ontvangt. In populaire regio's kunnen particuliere kopers zelfs overbieden.

Een nadeel is dat je geen woning met zittende huurder kunt uitponden aan een particulier. Een particulier wil het huis immers zelf bewonen en zal niet bereid zijn het huurcontract over te nemen.

Een goede oplossing hiervoor is om de verhuurde woning te verkopen aan de zittende huurder, als deze hiervoor belangstelling en de benodigde financiën heeft. Voordeel hiervan is dat je geen omkijken naar bezichtigingen en promotie hebt.

Heeft de zittende huurder geen belangstelling? Dan kun je de woning het beste verkopen na afloop van het huurcontract. Zolang het huurcontract nog loopt, kun je het huurhuis alleen uitponden aan beleggers of investeerders.

Verkoop aan een belegger of investeerder

Een andere optie is om je huurwoning te verkopen aan een belegger of investeerder. Deze neemt de woning dan over, soms zelfs met de huidige huurder er nog in. Wel krijg je dan een lagere prijs voor de woning. Dat heeft twee redenen:

• Minder flexibiliteit. Een woning met een zittende huurder erin is moeilijker op elk moment te verkopen, omdat de grote doelgroep van particuliere kopers wegvalt. Hierdoor is de huiseigenaar minder flexibel en zit de woningwaarde vast in stenen.
• Lager rendement. Een investeerder koopt de woning vaak om deze in de toekomst voor een hogere prijs door te verkopen, nadat het huurcontract is afgelopen. Dit kan alleen uit als de investeerder zelf niet een te hoge prijs betaalt voor het huis.

Een voordeel van verkoop aan een belegger of investeerder is dat je de huurwoning vaak snel kunt verkopen. Hoe lager de prijs die je vraagt voor de woning, hoe sneller de verkoop, maar hoe meer geld je laat liggen.

Vergelijk gratis makelaarsOp kosten en verkoopsnelheid

Stappen bij uitponden van een huurwoning

Steeds meer verhuurders besluiten hun huurwoning in 2024 uit te ponden. Wil jij je beleggingspand ook uitponden? De stappen in het uitpondproces zijn globaal als volgt:

• Wacht tot het huurcontract afloopt of maak afspraken met de huurder
• Bereid de woning voor op verkoop (opknappen, taxatie etc.)
• Bied de woning te koop aan via een makelaar of investeerder
• Onderhandel over de verkoopprijs en voorwaarden
• Rond de verkoop af bij de notaris

Nogmaals: uitponden aan particulieren kan alleen als het huurcontract met de huidige huurder is afgelopen. Je kunt niet zomaar tijdens de looptijd van het contract besluiten om te gaan verkopen.

Een alternatief is om te proberen de verhuurde woning direct aan de huidige huurder te verkopen. Als deze geïnteresseerd is om de woning te kopen, kun je hier afspraken over maken en het uitpondproces versnellen.

Kosten en opbrengsten van uitponden

Aan het verkopen van een woning, dus ook aan het uitponden van een huurwoning, zijn diverse kosten verbonden. Denk hierbij aan makelaarskosten, kosten voor het opknappen van de woning, een energielabel aanvragen en notariskosten.

Gemiddeld komen deze kosten uit rond de €7.500. Daarnaast moet je ook rekening houden met eventuele kosten voor het afkopen van het huurcontract. Bij een afkoopsom van €10.000 kom je op verkoopkosten van €17.500.

Daar staat tegenover dat je bij verkoop in één keer een groot geldbedrag ontvangt. De hoogte hiervan hangt af van de waarde van je woning en de makelaar die je kiest. In de huidige woningmarkt in 2024 is de kans echter groot dat je met winst verkoopt.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Juridische en fiscale aspecten van uitponden

Bij het uitponden van een woning krijg je te maken met diverse juridische en fiscale aspecten. Zo moet je rekening houden met de regels omtrent huurcontracten en huurbescherming.

Ook zijn er fiscale consequenties. De verkoopopbrengst van je woning wordt gezien als vermogen, waarover je belasting moet betalen in box 3. Je betaalt hier alleen belasting over zolang de verkoopopbrengst op je rekening staat.

Desondanks kan het uitponden van een huurwoning bij een verlaagd rendement een goede keuze zijn. Laat wel altijd eerst een gratis waardebepaling uitvoeren en laat je adviseren door een financieel adviseur om de beste keuze te maken.

Alternatieven voor uitponden

In principe zijn er twee alternatieven voor het uitponden van al je huurhuizen als gevolg van de nieuwe regelgeving en hogere belastingdruk:

• Aanhouden van alleen woningen in de vrije sector
• Investeren in niet-gereguleerde vastgoedtypen

Aanhouden woningen in de vrije sector

Verhuur je meerdere huizen, maar wil je een stabiele maandelijkse inkomstenstroom behouden? Dan kun je ervoor kiezen om alleen je woningen die vallen onder de sociale huur en middenhuur uit te ponden.

Je kunt dan je grotere woningen aanhouden die in de vrije sector vallen, boven de 186 punten volgens het WWS. Deze vallen buiten de huurregulering, waardoor je zelf de maximale huurprijs kunt bepalen (binnen de maximale jaarlijkse huurverhoging).

Daarnaast kun je grotere woningen in de middenhuur renoveren en verbeteren om meer punten te scoren, bijvoorbeeld door het woonoppervlak te vergroten, het energielabel te verbeteren of de kwaliteit en voorzieningen te upgraden.

Investeren in niet-gereguleerde vastgoedtypen

Een andere optie is om je te richten op vastgoed dat niet onder de nieuwe wetgeving valt, zoals:

• Hotels en short-stay accommodaties
• Kantoorpanden en bedrijfsruimten
• Garageboxen en opslagruimten
• Zorgvastgoed zoals aanleunwoningen

Deze 'alternative assets' kennen hun eigen dynamiek en rendementsmodellen. Verdiep je hier goed in en kies een type dat past bij jouw expertise, interesses en beschikbare tijd en middelen.

Duurzame renovatie en verduurzaming

Als je besluit woningen aan te houden of te transformeren, overweeg dan te investeren in verduurzaming. Dit heeft diverse voordelen:

Hogere huurpunten en huurprijs

Met een beter energielabel scoor je meer punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Zo kun je de huur verhogen of een woning mogelijk zelfs optrekken uit de middenhuur naar de vrije sector (boven de 186 punten).

Lagere energiekosten en onderhoud

Een duurzame woning verbruikt minder energie en vergt op termijn minder onderhoud. Dat is gunstig voor de exploitatiekosten en dus het rendement.

Bovendien zijn de energiekosten voor huurders lager, wat de betaalbaarheid en verhuurbaarheid ten goede komt. Zeker nu de energieprijzen hoog zijn.

Toekomstbestendig en waardevast

Met verduurzaming maak je je woningen klaar voor de toekomst, met het oog op aangescherpte duurzaamheidswensen van bewoners. Een groen energielabel (minimaal A, B of C) wordt de norm.

Duurzame woningen zijn bovendien waardevaster en beter verkoopbaar. Dat is gunstig als je op termijn toch wilt uitponden. Een woning met energielabel A levert bij verkoop gemiddeld duizenden euro's meer op. 

Vraag een energielabel aan Bij een lokale, erkende energieadviseur

Uitponden of doorverhuren: wat is slim?

Als vastgoedbelegger sta je in 2024 voor een lastige keuze: ga je jouw huurwoning uitponden of blijf je doorverhuren? De nieuwe regelgeving maakt het er voor verhuurders niet makkelijker op.

Aan de ene kant kan uitponden financieel aantrekkelijk zijn, zeker als je rendement is gedaald en je woning flink in waarde is gestegen. Aan de andere kant mis je dan wel de stabiele huurinkomsten.

De beste manier om de uitpondwaarde van een huurhuis te bepalen, is een gratis waardebepaling door een makelaar. Dit bespaart je de kosten van een taxatie (gemiddeld €700) en je kunt het huis via dezelfde makelaar uitponden.

Een gratis waardebepaling door een makelaar is altijd geheel vrijblijvend. Je zit nergens aan vast en kunt er dus probleemloos voor kiezen om het huis na de waardebepaling niet uit te ponden, maar alsnog door te verhuren.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Veelgestelde vragen