Beleggingspand verkopen: is dit het juiste moment?

Wil jij je beleggingspand verkopen? Een verkoop kan in september 2024 veel opleveren, maar ondanks veranderingen in wetgeving kan ook het rendement nog steeds interessant zijn. Lees hier wanneer het slim is om je beleggingspand te verkopen.

Wat is een beleggingspand?

Een beleggingspand is een pand waarin je investeert om vermogen op te bouwen. Je koopt het pand dus niet om er zelf in te wonen of te werken, maar als investering.

Je verdient geld met een beleggingspand door de huurinkomsten of verwachte waardestijging in de toekomst.

Er zijn verschillende soorten beleggingspanden waarin je kunt investeren:

• Woningen of appartementen voor verhuur
• Bedrijfspanden zoals horecapanden, winkelpanden en kantoorgebouwen
• Recreatiewoningen
• Overige soorten zoals garageboxen voor verhuur

Woningen of appartementen voor verhuur

Het verhuren van een woning is een laagdrempelige manier om te beginnen als vastgoedbelegger. Hiervoor heb je weinig specialistische kennis nodig, zeker vergeleken met het verhuren van bijvoorbeeld een horecapand.

Een huis verhuur je meestal voor een langere periode aan particulieren, vooral jonge gezinnen of stellen die blijven huren tot ze een koopwoning kunnen betalen.

Een groot voordeel zijn de aantrekkelijke financieringsmogelijkheden -  zo kun je vaak 70-80% van de marktwaarde lenen. Ook kun je het beheer en de administratie vaak zelf doen.

Nadelen zijn de strenge huurwetgeving die huurders goed beschermt en beperkingen oplegt aan verhuurders. Ook is het rendement relatief laag vergeleken met andere typen beleggingspanden.

Bedrijfspanden zoals horecapanden, winkelpanden en kantoorgebouwen

Bedrijfspanden zoals horecapanden, winkels en kantoren kunnen interessant zijn om in te investeren vanwege de hogere huurprijzen en rendementen. Wel vergt dit meer specialistische kennis om de haalbaarheid goed in te kunnen schatten.

Ook zijn de risico's groter, bijvoorbeeld als een huurder failliet gaat. En het vinden van een nieuwe huurder voor een specifiek horecapand of winkelpand is lastiger dan voor een woning.

Recreatiewoningen

Recreatiewoningen of vakantiehuizen verhuren kan aantrekkelijk lijken als belegging. De vraag is groot en je kunt het huisje ook zelf gebruiken.

Maar let goed op de parkreglementen. Verhuur is lang niet overal toegestaan of slechts beperkt mogelijk. Ook extra kosten zoals onderhoud, inrichting en bemiddelingskosten drukken het rendement.

De eigendomssituatie is ook belangrijk. Een professionele parkexploitant is positief voor de waarde. Maar als deze zich terugtrekt, kan het park verloederen en je beleggingspand in waarde dalen.

Overige soorten beleggingspanden

Naast woningen, bedrijfspanden en recreatiewoningen zijn er andere vastgoedobjecten waarin je kunt beleggen. Voorbeelden zijn garageboxen, studentenkamers of zorgvastgoed.

Deze beleggingen zijn vaak wat specialistischer qua doelgroep, regelgeving en beheer. Zorgvastgoed kan de komende jaren interessant worden door de vergrijzing, maar vergt ook de nodige kennis van de zorgsector.

Is een beleggingspand nu nog interessant?

De Nederlandse vastgoedmarkt heeft de afgelopen jaren ingrijpende veranderingen doorgemaakt. Als je overweegt om je beleggingspand te verkopen, is het cruciaal om op de hoogte te zijn van de laatste ontwikkelingen:

• Impact van recente veranderingen in wet- en regelgeving
• Herziening van vermogensbelasting voor vastgoedbeleggers
• Nieuwe regels voor de verhuur van woningen
• Verduurzamingseisen gebouwen

Impact van veranderingen in wet- en regelgeving

De overheid heeft de laatste jaren diverse maatregelen genomen om de woningmarkt te reguleren en betaalbaar te houden. Voor jou als eigenaar van een beleggingspand hebben deze veranderingen directe gevolgen.

Zo is de overdrachtsbelasting voor beleggers verhoogd van 2% naar 10,4%. Dit betekent dat de kosten bij aankoop van een beleggingspand fors zijn gestegen, wat het rendement drukt.

Ook de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 heeft impact. Hiermee worden de huurprijzen in het middensegment gereguleerd, waardoor je minder vrijheid hebt in het bepalen van de huurprijs voor je beleggingspand.

Herziening vermogensbelasting voor vastgoedbeleggers

Een andere belangrijke ontwikkeling is de herziening van de vermogensbelasting (box 3) voor vastgoedbeleggers. Het tarief is per 1 januari 2024 gestegen van 32% naar 36%.

Dit betekent concreet dat je als belegger meer belasting betaalt over de waarde van je beleggingspand, bovenop het heffingsvrije vermogen van €57.000 per persoon. Bij fiscale partners is dit €114.000.

Er zijn wel manieren om de vermogensbelasting te verminderen, bijvoorbeeld door beleggingen voor de peildatum van 1 januari te verkopen en na 31 maart terug te kopen.

Nieuwe regels voor verhuur van woningen

Vanaf 1 juli 2024 gelden er ook nieuwe regels voor de verhuur van woningen, via de Wet Vaste Huurcontracten. Hiermee wordt het afsluiten van tijdelijke huurcontracten voor woningen in de meeste gevallen verboden.

Dit biedt huurders meer bescherming en zekerheid, maar beperkt jou als verhuurder in de flexibiliteit. Je kunt na afloop van een huurcontract niet zomaar over je woning beschikken, tenzij je voldoet aan specifieke uitzonderingsgronden.

Daarnaast mogen de huren in de vrije sector in de periode van 1 januari tot 1 mei 2024 met maximaal 5,5% stijgen. Dit om de huurprijzen betaalbaar te houden, maar het limiteert wel de ruimte voor huurverhogingen.

Verduurzamingseisen gebouwen

Tot slot worden de eisen op het gebied van verduurzaming van gebouwen steeds strenger. Sinds 2023 moeten kantoren minimaal energielabel C hebben en vanaf 2030 zelfs label A.

Voor jou als eigenaar van een beleggingspand kan dit betekenen dat je flink moet investeren in isolatie, zonnepanelen of andere energiebesparende maatregelen. Dit drukt het rendement, zeker als je pand nu nog een lager energielabel heeft.

Tegelijkertijd kan een duurzaam pand wel aantrekkelijker zijn voor huurders en kopers, vanwege het lagere energieverbruik en de betere verhuurbaarheid op lange termijn. Maar de initiële investeringen kunnen fors zijn.

Kortom: ook in 2024 kan een beleggingspand nog altijd interessant zijn. Wel staan rendementen meer dan voorheen onder druk door veranderingen in wetgeving en belastingen.

Welke kosten komen kijken bij verkoop van een beleggingspand?

Als je overweegt om je beleggingspand te verkopen, is het belangrijk om goed zicht te hebben op de kosten die daarbij komen kijken. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kun je een weloverwogen beslissing nemen.

De belangrijkste kostenposten bij de verkoop van een beleggingspand zijn:

• Makelaarscourtage
• Notariskosten
• Kosten voor het energielabel
• Kosten voor het verkoopklaar maken
• Mogelijke boeterente bij aflossing hypotheek

Laten we deze kosten één voor één bekijken.

Makelaarscourtage

De makelaarscourtage is het bedrag dat je betaalt aan de makelaar voor zijn diensten bij de verkoop van je beleggingspand. Dit is meestal een percentage van de verkoopprijs, gemiddeld ligt dit in september 2024 rond de 1,11%.

Dit maakt het verstandig om offertes op te vragen bij verschillende makelaars en hun tarieven te vergelijken. Via Huis Verkopen vergelijk je makelaars niet alleen makkelijk en snel op hun tarieven, maar ook op hun verkoopprestaties.

Vergelijk lokale makelaarsGratis en vrijblijvend

Notariskosten

Bij de verkoop van een beleggingspand zijn er ook notariskosten voor onder meer het opstellen en passeren van de leveringsakte.

Kosten voor het energielabel

Sinds 2021 is een officieel energielabel verplicht bij de verkoop van een woning of beleggingspand. Het laten opstellen van een energielabel kost gemiddeld tussen de €250 en €400.

De precieze kosten hangen af van factoren zoals de grootte van het pand en de energieadviseur bij wie je het energielabel aanvraagt. Via Huis Verkopen vergelijk je gratis de kosten van erkende energieadviseurs bij jou in de buurt.

Vergelijk kosten van energieadviseursBij lokale, erkende energieadviseurs

Kosten voor het verkoopklaar maken

Als je beleggingspand verhuurd is geweest, moet je rekening houden met kosten voor het verkoopklaar maken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan verkoopstyling, maar ook aan klein of achterstallig onderhoud.

Huurders laten een pand niet altijd netjes achter. Hierdoor kunnen er kosten zijn voor schoonmaak, schilderwerk en kleine reparaties. Goed onderhoud tijdens de verhuurperiode beperkt deze kosten.

Mogelijke boeterente bij aflossing hypotheek

Verkoop je je beleggingspand, dan los je meestal ook de hypotheek af. De hypotheekverstrekker loopt dan rente mis. Hiervoor kan in theorie een boeterente in rekening worden gebracht.

Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar. Hoeveel boeterente je moet betalen, hangt af van je hypotheekvoorwaarden.

Hoe werkt het verkopen van een beleggingspand?

Wil je je beleggingspand verkopen? Hier komt best wel wat bij kijken. Maar geen zorgen, met de juiste aanpak kun je dit proces soepel doorlopen. Dit zijn de 5 belangrijkste stappen voor het succesvol verkopen van je beleggingspand:

• Informeer een eventuele huurder ruim vooraf over je intentie om te verkopen
• Laat een waardebepaling uitvoeren door een of meerdere makelaars
• Ga in zee met de beste makelaar op basis van de kennismakingsgesprekken
• Maak het beleggingspand verkoopklaar
• Juridische en praktische afhandeling regelen, zoals koopcontract en overdracht

Laten we deze stappen eens nader bekijken.

1. Informeer een eventuele huurder ruim vooraf over je intentie om te verkopen

Heeft je beleggingspand momenteel een huurder? Dan is het belangrijk om deze tijdig te informeren over je verkoopplannen. Volgens de wet heeft een huurder namelijk bepaalde rechten.

Zo mag een verkoop geen reden zijn voor huurverhoging of beëindiging van het huurcontract. De huurder heeft ook recht op informatie en moet de gelegenheid krijgen om het pand te laten bezichtigen door potentiële kopers.

Kondig het dus ruim van tevoren aan als je je beleggingspand wilt verkopen. Door open en eerlijk te communiceren met je huurder, voorkom je onnodige weerstand en vertraging in het verkoopproces.

2. Laat een waardebepaling uitvoeren door een of meerdere makelaars

Om een realistisch beeld te krijgen van de waarde van je beleggingspand, is het slim om een waardebepaling te laten doen bij een makelaar. De makelaar kijkt hierbij naar dezelfde zaken als een taxateur, waardoor je een accuraat beeld krijgt van de waarde.

Vraag een waardebepaling aan bij meerdere makelaars, zodat je kennismaakt met verschillende specialisten en hun verkoopadvies. Let wel op dat een beleggingspand in verhuurde staat vaak iets lager wordt gewaardeerd dan een leeg pand.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

3. Ga in zee met de beste makelaar op basis van de kennismakingsgesprekken

Nu je een of meerdere waardebepalingen hebt laten doen, heb je ook kennisgemaakt met een of meerdere makelaars. Kies nu de makelaar waarmee je de beste klik voelt voor de verkoop van je beleggingspand.

Vergelijk gratis makelaarsMet een specialisme in beleggingspanden

4. Maak het beleggingspand verkoopklaar

Voordat potentiële kopers je beleggingspand gaan bezichtigen, is het slim om het pand verkoopklaar te maken. Dit betekent onder andere:

• Achterstallig onderhoud aanpakken
• Kleine reparaties uitvoeren
• Het pand grondig schoonmaken
• Neutrale en representatieve foto's laten maken

Door je beleggingspand op te knappen en goed te presenteren, maak je het aantrekkelijker voor kopers. Zo vergroot je de kans op een snelle verkoop tegen een goede prijs.

5. Juridische en praktische afhandeling

Is er een koper gevonden voor je beleggingspand? Gefeliciteerd! Nu breekt de fase aan van de juridische en praktische afhandeling.

Belangrijke zaken die geregeld moeten worden zijn onder andere:

• Opstellen en ondertekenen van het koopcontract
• Afspraken maken over de overdracht en eventuele ontruiming
• Overname van het huurcontract (tenzij je verkoopt ná verhuur)
• Notariële overdracht en betaling van de koopsom

Een ervaren makelaar en notaris begeleiden je bij al deze stappen en zorgen dat alles correct verloopt. Zo voorkom je vervelende verrassingen achteraf, bijvoorbeeld op het gebied van belastingen of klachten van huurders.

Alternatieve opties naast directe verkoop van je beleggingspand

Wil je je beleggingspand verkopen, maar twijfel je of dit het juiste moment is? Misschien kun je meer uit de verkoop halen door eerst andere opties te overwegen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Het pand verkopen aan de huidige huurder of een andere belegger
• Tijdelijk zelf in de woning gaan wonen voor gunstigere belastingtarieven
• Het pand renoveren of verduurzamen voor een hogere verkoopprijs

Laten we deze alternatieven eens nader bekijken.

Verhuurde woning verkopen aan huurder of andere belegger

Overweeg je een verhuurde woning te verkopen? Dan kun je deze allereerst aanbieden aan de huidige huurder. Misschien is je huurder wel geïnteresseerd om de woning te kopen. Dat bespaart je de tijd en moeite om een andere koper te vinden.

Bovendien voorkom je zo leegstand tussen het vertrek van de huurder en de overdracht aan een nieuwe eigenaar. Is je huurder geen optie? Dan kun je de verhuurde woning ook verkopen aan een andere particuliere belegger.

Tijdelijk zelf in de woning wonen voor gunstigere belastingtarieven

Wist je dat tijdelijk zelf in je beleggingspand gaan wonen fiscaal aantrekkelijk kan zijn? Als je de woning minimaal een jaar zelf bewoont, geldt deze namelijk als 'eigen woning'.

Dat betekent dat je geen belasting betaalt over de huurinkomsten in box 3. In plaats daarvan profiteer je van hypotheekrenteaftrek in box 1. Bovendien betaal je bij verkoop geen overdrachtsbelasting als je de woning zelf hebt bewoond.

Ga dus na of tijdelijk zelf in de woning wonen een slimme zet is voordat je verkoopt. Zo kun je belasting besparen en meer overhouden aan de verkoop.

Pand eerst renoveren of verduurzamen voor hogere verkoopprijs

Is je beleggingspand gedateerd of heeft het een slecht energielabel? Overweeg dan om eerst te investeren in renovatie of verduurzaming voordat je gaat verkopen. Met de juiste aanpassingen kun je de waarde van je pand flink verhogen.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Isolatie van dak, gevel, vloer en ramen
• Zonnepanelen voor duurzame energie
• Een zuinige HR-ketel of warmtepomp
• Moderne keuken, badkamer en afwerking

Een beter energielabel en meer comfort maken je woning aantrekkelijker voor kopers. Zij zijn vaak bereid meer te betalen voor een duurzaam pand met lagere maandlasten.

Natuurlijk moet je de kosten van de verbouwing wel kunnen terugverdienen bij verkoop. Vraag kostenramingen op bij aannemers en energieadviseurs om de investering goed in te schatten.

Informeer ook naar subsidies en fiscale regelingen voor verduurzaming. Zo bepaal je of renovatie de moeite waard is voordat je je beleggingspand verkoopt.

Veelgestelde vragen