Huis verkopen na verhuur? Dé gids voor een vlotte verkoop

Wil jij je verhuurde huis na afloop van de huurperiode verkopen? In deze uitgebreide gids lees je wat het beste moment om een verhuurd huis in 2024 te verkopen en wat jouw rechten en plichten als verhuurder zijn.

Huis verkopen of verhuren: de voor- en nadelen

Op dit moment zit er misschien nog een huurder in je woning, maar na afloop van de huurperiode sta je voor een keuze: wil je het huis na de verhuur verkopen of toch liever opnieuw verhuren?

In 2024 zijn er qua regelgeving bepaalde zaken veranderd, waardoor steeds meer verhuurders besluiten hun beleggingspand te verkopen. Hieronder zetten we de voor- en nadelen van je verhuurde huis verkopen voor je op een rijtje.

De voordelen van je huis verkopen na verhuur

• Je krijgt de overwaarde in één keer uitbetaald
• De overwaarde kun je op verschillende manieren besteden
• Je hebt geen omkijken meer naar de verhuur of onderhoud

Het verkopen van huis dat je eerder verhuurde heeft meerdere voordelen. Zo ontvang je dankzij de gestegen huizenprijzen - afgezien van een tijdelijke dip van medio 2022 tot medio 2023 - waarschijnlijk een mooi bedrag voor de woning.

Het vrijgekomen geld kun je gebruiken voor verschillende doeleinden. Denk aan het investeren in andere beleggingen met een beter verwacht rendement dan een huurhuis, maar ook het aflossen van schulden of het verzilveren van je pensioen.

Daarnaast hoef je niet langer de lasten en verantwoordelijkheden van het extra pand te dragen. Het verhuren van een huis kost tijd, energie en geld. Door het te verkopen, bespaar je jezelf deze lasten en kun je je focussen op andere zaken.

De nadelen van je huis verkopen na verhuur

• Je betaalt belasting over de opgenomen overwaarde
• Wachten met de verkoop kan meer geld opleveren
• Je loopt een maandelijkse stroom huurinkomsten mis

Hoewel de verkoop van een verhuurde woning voordelen biedt, zijn er ook nadelen en risico's. Zo betaal je over de verzilverde overwaarde belasting. Ook kun je het huis later misschien voor meer dan nu verkopen als de huizenprijzen blijven stijgen.

Een ander nadeel is dat je geen maandelijkse inkomsten meer krijgt uit de huur. Je ontvangt eenmalig weliswaar een flink bedrag aan overwaarde, maar moet de maandelijks terugkerende inkomsten uit het verhuurde huis missen.

Heb je de verhuurde woning nog niet volledig afbetaald? Dan moet de opbrengst van de verkoop genoeg zijn om de resterende hypotheek af te lossen. Anders blijf je na verkoop geld verschuldigd aan de bank en is verhuren verstandiger.

Vraag een gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Wat zijn redenen om een verhuurd huis te verkopen?

Vastgoed blijft op de lange termijn aantrekkelijk als investering. Toch zorgen de huidige omstandigheden en regelgeving in de Nederlandse woningmarkt voor twijfel bij verhuurders.

Dit zijn voor verhuurders de belangrijkste redenen om in 2024 hun verhuurde woning te verkopen:

• Nieuwe regelgeving en beperkingen
• Stijgende rentes en hoge belastingdruk
• Toenemende vraag naar koophuizen
• Verduurzamingseisen pandeigenaren
• Toenemende verkoop goedkopere huurwoningen

1. Nieuwe regelgeving en beperkingen

De invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 maakt tijdelijke huurovereenkomsten niet meer mogelijk. Dit beperkt flexibiliteit voor verhuurders, die niet altijd weten of ze het huis over bijvoorbeeld 5 jaar nog willen verhuren.

Daarnaast hanteren steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht, waardoor een gekochte woning onder een bepaalde WOZ-waarde pas na vier jaar verhuurd mag worden. Dit staat ook wel bekend als opkoopbescherming.

Naast de Wet vaste huurcontracten is per 1 juli ook de Wet betaalbare huur van kracht. Dit betekent dat verhuurders de volgende maximale huurprijzen kunnen rekenen:

• Sociale huur: huurprijs tot € 879,66 (maximaal 147 punten)
• Middenhuur: huurprijs van € 879,66 t/m € 1.157,95 (145 t/m 186 punten)
• Geliberaliseerde huur: huurprijs vanaf € 1.157,96 (minimaal 187 punten)

Voor verhuurders kan deze wetgeving de winstgevendheid onder druk zetten of zelfs leiden tot verliesgevende huur. In dit geval kan het slim zijn om een huis direct na aflopen van de huurperiode te verkopen. 

2. Stijgende rentes en hoge belastingdruk

De hypotheekrente is in 2024 gestegen ten opzichte van voorgaande jaren. Dit kan het minder aantrekkelijk maken om een woning te verhuren. Wel verwachten experts dat de rentes zich zullen stabiliseren of zelfs licht zullen dalen.

Naast de hypotheekrente is ook de belastingdruk voor verhuurders toegenomen. Zo is het belastingtarief in box 3 36% voor 2024 en is het forfaitaire rendement voor verhuurde woningen in box 3 verhoogd naar 6,04%.

Ook moeten verhuurders in 2024 rekening houden met een hogere leegwaarderatio (waardoor een groter deel van de woningwaarde wordt belast) en een beperkte hypotheekrenteaftrek (een forfaitaire rente van 2,47%).

3. Toenemende vraag naar koophuizen

Er is momenteel veel vraag naar koopwoningen, waardoor dit voor verhuurders een gunstig moment is voor verkoop. In het afgelopen jaar verkochten eigenaren van beleggingspanden ongeveer 12.000 woningen.

Dit is een recordaantal dat overeenkomt met ongeveer 1% van de totale private huurvoorraad. Particuliere beleggers verkochten in hetzelfde jaar netto ongeveer 7.000 woningen.

Vergelijk gratis makelaarsVrijblijvend - je zit nergens aan vast

4. Verduurzamingseisen pandeigenaren

Aangescherpte EPBD-richtlijnen vereisen voor sommige verhuurders flinke investeringen in verduurzaming. Er zijn plannen om woningen met energielabels E, F en G uit te faseren. De deadline hiervoor verschilt per type verhuurder:

• Voor sociale huurwoningen is de deadline 2028
• Voor alle huurwoningen, inclusief particuliere verhuur, is de deadline 2030

Wel zijn er verschillende stimuleringsmaatregelen en subsidies om pandeigenaren zoals verhuurders te helpen bij het verduurzamen van hun panden:

• De Milieu-investeringsaftrek (MIA) biedt fiscale voordelen voor investeringen in milieuvriendelijke technieken en gebouwen
• De Energie-investeringsaftrek (EIA) is beschikbaar voor investeringen in energiebesparende maatregelen
• De Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA) stimuleert eigenaren van maatschappelijk vastgoed om hun gebouwen te verduurzamen

Of verduurzamingseisen voor jou als verhuurder reden zijn om te verkopen, hangt dan ook af van de investeringen in jouw situatie en de eventuele subsidies waarop je recht hebt.

5. Toenemende verkoop goedkopere huurwoningen

Sinds 2023 richten beleggers zich steeds meer op duurdere woningen om te verhuren. De eerder genoemde opkoopbescherming en fiscale veranderingen maken het minder aantrekkelijk om te investeren in goedkopere huurwoningen.

De rechten en plichten van huurder en verhuurder bij verkoop

Wil je een verhuurd huis verkopen, maar loopt het huurcontract niet op korte termijn af? Dan verken je waarschijnlijk de mogelijkheden om de woning eerder te verkopen; bijvoorbeeld met de huurder er nog in.

Belangrijk om te weten is dat de huurder bepaalde rechten heeft. Zo genieten huurders in Nederland huurbescherming, waardoor jij de huur als verhuurder niet zomaar kunt opzeggen bij verkoop van het huis.

Ook is het principe 'koop breekt geen huur' vastgelegd in de Nederlandse wet, wat betekent dat de huurovereenkomst na verkoop overgaat naar de nieuwe eigenaar. Je kunt het huis dan alleen verkopen aan een koper die het ook wil verhuren.

Wanneer moet ik de huurder over een verkoop informeren?

Als verhuurder ben je wettelijk verplicht om de huurder te informeren over de intentie om het pand te verkopen. Hoewel hiervoor geen vaste termijn geldt, is het aan te raden de huurder zo vroeg mogelijk te informeren. 

• Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kun je de overeenkomst niet zomaar opzeggen vanwege de verkoop. Er moeten wettelijke gronden zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst.
• Bij een tijdelijk huurcontract (maximaal 2 jaar voor zelfstandige woonruimte of 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte) moet je de huurder minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het einde van de huurperiode schriftelijk informeren.

Van de huurder mag je verwachten dat hij of zij meewerkt aan bezichtigingen door potentiële kopers. Het is slim om hierover duidelijke afspraken te maken met de huurder.

Het verhuurde huis verkopen aan de huurder

Als verhuurder kun je ook overwegen het verhuurde huis te verkopen aan de huurder. Woont de huurder er al jaren naar tevredenheid, dan is er een kans dat hij of zij de woning permanent wil overnemen.

Voordelen van verkoop aan de huurder

Een groot voordeel van verkoop aan de zittende huurder is dat je het huis direct na afloop van het huurcontract (of in overleg zelfs eerder) kunt verkopen. Ook hoef je de woning niet te promoten en geen bezichtigingen te organiseren.

De afhandeling van de verkoop zal vlot verlopen, omdat de huurder het huis al kent en vragen over de onderhoudsconditie, het huis opknappen en een sleuteloverdracht over het algemeen niet nodig zijn. 

Wat is een eerlijke verkoopprijs voor de huurder?

Als de huurder het huis wil kopen, is het belangrijk om een vraagprijs te bepalen die eerlijk is voor jullie beiden. Daarom is het slim om de huidige marktwaarde van je woning te laten taxeren door een professionele makelaar.

Een gratis waardebepaling door een lokale makelaar is bijna net zo nauwkeurig als een officiële taxatie. Bovendien kan de makelaar je bijstaan bij de onderhandelingen en het juridisch correct afhandelen van de huur- en koopovereenkomst. 

Tijdens een waardebepaling let de makelaar onder meer op verbouwingen en renovaties die je als verhuurder tijdens de huurperiode hebt uitgevoerd. Deze investeringen kunnen de verkoopprijs aanzienlijk verhogen.

Vraag een gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Kun je het huis zonder makelaar aan de huurder verkopen?

Het is in principe mogelijk om een verhuurd huis zonder makelaar te verkopen aan een huurder. Je kent de huurder immers al, waardoor het contact wellicht soepel verloopt en jullie snel overeenstemming bereiken over de verkoopprijs.

Een verkoop zonder makelaar heeft echter een aantal nadelen:

• Je persoonlijke band met de huurder kan onderhandelingen bemoeilijken
• De verkoopprijs kan (tien)duizenden euro's lager uitvallen dan het huis waard is
• Je kunt zaken over het hoofd zien in de huur- en koopovereenkomst
• Je kunt tegen juridische of financiële verrassingen aanlopen na verkoop

Een makelaar is een objectieve professional die zorgt voor de hoogst mogelijke verkoopprijs, zelfs als je het huis rechtstreeks verkoopt aan de huurder. Vaak verloopt de verkoop hierdoor winstgevender en sneller.

Daarnaast zorgt een makelaar dat alle juridische aspecten correct worden afgehandeld en dat het koopcontract waterdicht is. Zo voorkom je dat er na verkoop problemen ontstaan en dat je omkijken hebt naar de woning.

Wat als de huurder het huis niet kan of wil kopen? 

Als de huurder het huis niet kan of wil kopen, dan is een makelaar al helemaal een vereiste. Je moet de verhuurde woning dan immers via de reguliere weg verkopen; met alle extra taken en uitdagingen die daarbij horen.

Denk aan het op de markt brengen en presenteren van de woning, het organiseren van bezichtigingen (met de huurder er nog in), het onderhandelen met meerdere geïnteresseerde kopers en het afronden van de verkoop.

Een lokale, ervaren makelaar is dan onmisbaar om een verhuurd huis snel en tegen een goede prijs te verkopen. Zeker als je ook andere beleggingspanden hebt, is het prettig om je bij verkoop door een professional te laten ontzorgen.

Vergelijk gratis makelaarsGespecialiseerd in verkopen na verhuur

Veelgestelde vragen