Hoe wordt de overwaarde op mijn huis belast?

Heb jij overwaarde op je huis? Dan moet je over dit bedrag misschien belasting betalen. Lees snel verder en ontdek in welke box de overwaarde voor de Belastingdienst valt en hoeveel belasting je betaalt over de overwaarde op je huis.

Wat is overwaarde op je huis?

Overwaarde is het verschil tussen de huidige verkoopwaarde van je huis en de resterende hypotheekschuld. Als je huis in waarde is gestegen door bijvoorbeeld woningwaardestijgingen of verbouwingen, kan de overwaarde flink oplopen.

Je kunt overwaarde ook wel zien als een vermogenswinst op je woning. Hoe meer de huizenprijzen stijgen of hoe langer je de hypotheek al hebt afgelost, hoe groter de kans op overwaarde.

Hoe bereken je de overwaarde op je huis?

Om de overwaarde op je huis te berekenen, trek je de resterende hypotheekschuld af van de huidige verkoopprijs. De reële verkoopprijs kan worden vastgesteld door een gratis waardebepaling van een makelaar of door een officiële taxatie.

De werkelijke overwaarde hangt af van factoren zoals de huidige marktsituatie, staat van de woning en locatie.

Vraag een gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Wanneer ontstaat overwaarde op je huis?

Overwaarde ontstaat als de huidige marktwaarde hoger is dan de resterende hypotheekschuld. Dit kan komen door waardestijging van het huis of doordat je al een deel van de hypotheek hebt afgelost.

Hoe verder je in de looptijd van je hypotheek zit, hoe groter de kans op overwaarde. Heb je de eigenwoningschuld volledig afgelost, dan is de gehele verkoopprijs overwaarde.

Is overwaarde hetzelfde als winst?

Overwaarde en winst zijn niet hetzelfde:

• Overwaarde is het bedrag dat de verkoopprijs hoger ligt dan de oorspronkelijke aankoopprijs. Het is dus de waardetoename van je huis sinds de aankoop.
• Winst is de netto financiële opbrengst die je overhoudt na aftrek van alle kosten die zijn gemaakt bij de verkoop.

Stel: je hebt je huis ooit voor € 250.000 gekocht en de resterende hypotheekschuld is € 50.000. Als je het huis nu voor €400.000 verkoopt, is de overwaarde € 100.000.

Van die € 100.000 moet je echter nog de verkoopkosten aftrekken, zoals de makelaarskosten en eventuele kosten voor het opknappen van je huis. Wat er dan overblijft, is je daadwerkelijke winst op de verkoop.

Hoe wordt overwaarde op je huis belast?

Overwaarde op je woning valt in box 3 van de inkomstenbelasting (vermogensrendementsheffing). Het wordt opgeteld bij je overige vermogen zoals spaargeld en beleggingen.

Je betaalt belasting over het vermogen boven de vrijstelling, afhankelijk van de totale waarde van je bezittingen. Je betaalt een vaste heffing over een fictief rendement. Hoe hoger de overwaarde, hoe meer belasting je betaalt in box 3.

Hoeveel belasting betaal je over overwaarde in box 3?

In 2024 geldt een tweeschijvenstelsel voor box 3. Over vermogen tot € 57.000 (of € 114.000 bij fiscaal partnerschap) betaal je 0% belasting. Daarboven betaal je 36%. Deze tarieven kunnen jaarlijks wijzigen.

Wanneer betaal ik geen belasting over de overwaarde?

In 2024 betaal je in principe geen belasting over overwaarde, maar wel over het totale vermogen op de bankrekening waarop de overwaarde is uitbetaald. Als het vermogen boven de vrijstelling uitkomt, betaal je hierover 36% belasting.

Bijleenregeling en overwaarde

De bijleenregeling is van toepassing als je binnen 3 jaar na de verkoop van een woning een nieuwe woning koopt. Je moet de overwaarde uit de oude woning dan aftrekken van het nieuwe hypotheekbedrag. Over het bedrag dat overblijft, mag je hypotheekrente aftrekken.

Na 3 jaar na de verkoop van je huis komt de bijleenregeling te vervallen. De hypotheekrente is dan weer aftrekbaar over het volledige hypotheekbedrag als je een nieuwe woning koopt. De woning valt dan onder de eigenwoningregeling.

Overwaarde schenken en belasting

Heb jij overwaarde op je woning en overweeg je om een deel hiervan te schenken? Dan is het goed om de fiscale regels te kennen. In bepaalde gevallen kun je de overwaarde namelijk belastingvrij schenken, bijvoorbeeld aan een kind.

Wat zijn de regels voor het schenken van overwaarde?

In 2023 gold nog een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 28.947 voor het schenken van geld voor een eigen woning aan kinderen tussen 18 en 40 jaar. Sinds 2024 is deze vrijstelling volledig afgeschaft.

Ouders kunnen hun kinderen dus geen extra hoog bedrag meer belastingvrij schenken specifiek voor het kopen van een eigen huis. Wel gelden er in 2024 nog verschillende vrijstellingen voor schenkbelasting:

• De algemene jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen van ouders aan kinderen is in 2024 € 6.633. Dit bedrag mogen ouders elk jaar belastingvrij aan hun kinderen schenken. Voor schenkingen aan anderen, zoals kleinkinderen, is de vrijstelling €2.658.
• Daarnaast bestaat er een eenmalig verhoogde vrijstelling. Ouders mogen hun kinderen tussen de 18 en 40 jaar eenmalig een bedrag van € 31.813 belastingvrij schenken. Dit bedrag komt dan in plaats van de jaarlijkse vrijstelling van €6.633 in dat jaar.
• Voor een schenking aan een kind specifiek voor een dure studie is de eenmalig verhoogde vrijstelling zelfs €66.268.

Hoeveel schenkbelasting betaal je over ontvangen overwaarde?

Als je (een deel van) de overwaarde op je huis schenkt aan iemand anders, dan moet de ontvanger schenkbelasting betalen over het bedrag dat boven de vrijstelling uitkomt.

De hoogte van de schenkbelasting hangt af van de waarde van de schenking en de relatie tussen de schenker en ontvanger. In 2024 gelden de volgende schenkbelastingtarieven:

• Partners en kinderen: 10% tot €152.368, daarboven 20%
• Kleinkinderen: 18% tot €152.368, daarboven 36%
• Overige verkrijgers: 30% tot €152.368, daarboven 40%

Vraag een gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar