Hoe bereken ik de overwaarde van mijn huis?

Overweeg jij je huis te verkopen? Check dan eerst of je overwaarde op je woning hebt. Lees hier hoe je eventuele overwaarde kunt berekenen en opnemen.

Robert Welink - expert woningwaarde
Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 12 augustus 2024

In deze tijd hebben veel Nederlanders overwaarde op hun woning. Dat komt vooral door de schaarste op de woningmarkt. De vraag naar woningen is groot en de huizenprijzen liggen hoog.

Er is dus een goede kans dat ook jij overwaarde op je woning hebt. Bereken je overwaarde altijd voordat je besluit je huis te verkopen. Zo krijg je meer inzicht in het budget dat je hebt voor een nieuwe woning.

Wat is overwaarde?

Overwaarde betekent dat de waarde van je woning hoger ligt dan je resterende hypotheekschuld. Hierdoor zul je geld overhouden bij een verkoop. Belangrijk is dan wel dat je het huis voor een goede prijs weet te verkopen.

In theorie is het berekenen van de overwaarde dus heel makkelijk. Je trekt de hypotheekschuld die je nog hebt bij je geldverstrekker af van de huidige waarde van je woning. Wat overblijft is de overwaarde.

Is overwaarde berekenen echt zo simpel?

Niet helemaal. Want hoewel de schuld bij je hypotheekverstrekker vrij eenvoudig is op te vragen, geldt dat niet voor de huidige waarde van je woning.

Waarschijnlijk is jouw huis nu meer waard dan op het moment dat je het kocht. Alleen hierdoor al is er een grote kans op overwaarde.

Daarnaast verschilt de waarde van je huis van bijvoorbeeld de WOZ-waarde. Dit maakt het knap lastig om de actuele marktwaarde van je woning - en daarmee je eventuele overwaarde - zelf te berekenen.

Hoe bereken ik de waarde van mijn woning?

De waarde van je huis berekenen doe je het beste met een waardebepaling door een makelaar. Deze waardebepaling is geheel gratis en vrijblijvend en vrijwel net zo nauwkeurig als een taxatie.

Online zijn er ook gratis tools waarmee je je woningwaarde kunt berekenen. Deze tools houden echter geen rekening met de individuele kenmerken van je woning, waardoor het resultaat meestal onbetrouwbaar is.

Tip: Heb je net je badkamer gerenoveerd, de keuken vernieuwd of het dak geïsoleerd? Dan valt je huiswaarde in online tools vaak te laag uit. Laat daarom een waardebepaling doen voor een goed beeld van de werkelijke overwaarde.

Direct vrijblijvend een waardebepaling van je huis?

Wat is restschuld?

Trek jij je openstaande hypotheekschuld af van de woningwaarde en houd je een bedrag in de min over? Dan spreken we van een 'restschuld'. Dit is het tegenovergestelde van overwaarde.

Een restschuld kun je afbetalen door de schuld mee te financieren in de volgende hypotheek of door een ander soort lening af te sluiten. Ook kun je een restschuld inlossen met eigen middelen, zoals spaargeld. Meestal is dit de minst gewenste optie.

Wat doe je aan restschuld?

Wil jij je huis (nog) niet verkopen, maar weet je al dat je een restschuld hebt? Dan staat je huis 'onder water'. Dit kan komen omdat je woning in waarde is gedaald, maar de hypotheek gelijk is gebleven.

Om eventuele problemen bij toekomstige verkoop te voorkomen, wil je (indien mogelijk) sneller gaan aflossen op de hypotheek. Ook kan het slim zijn om je huiswaarde te verhogen, bijvoorbeeld door te verduurzamen.

Hoe bereken ik mijn overwaarde nauwkeurig?

Benieuwd of jouw huis overwaarde heeft of juist onder water staat? De eerste stap is een waardebepaling van je woning door een lokale full-service verkoopmakelaar.

De makelaar inspecteert je woning en kijkt hierbij naar de unieke kenmerken van jouw huis. Op basis hiervan stelt hij nauwkeurig de woningwaarde vast.

Tijdens de waardebepaling geeft de makelaar ook gratis verkoopadvies, inclusief tips en trucs om jouw woning nog beter te presenteren aan potentiële kopers.

Tip: Ben jij op zoek naar een goede verkoopmakelaar bij jou in de buurt? Lees hier hoe je het beste een makelaar kiest, of vergelijk gratis verschillende makelaars met elkaar zodat je de makelaar kiest die het beste bij jou en jouw situatie past!

Waar kun je overwaarde voor gebruiken?

Heb jij een overwaarde op je woning? Dan kun je deze voor verschillende dingen gebruiken:

Overwaarde investeren in nieuwe woning

Ga je verhuizen naar een andere koopwoning? Gebruik de overwaarde die je bij verkoop verzilvert dan voor aankoop van het nieuwe huis. Je hebt dan een lagere hypotheekschuld en dus lagere maandlasten.

Overwaarde investeren in bestaande woning

Ga je niet verhuizen, maar wil je de overwaarde wel optimaal gebruiken? Investeer deze dan in waardevermeerderende maatregelen. Hiervoor kun je bijvoorbeeld een bouwdepot of verduurzamingshypotheek afsluiten.

Met een verbouwing of verduurzaming maak je je huidige woning aantrekkelijker voor toekomstige kopers. Hierdoor kun je bij verkoop rekenen op meer en hogere biedingen.

Een extra voordeel van verduurzaming is de gunstige invloed op je energierekening. De meerwaarde van energiebeperkende maatregelen hangt wel af van het huidige energielabel van je huis.

Weetje: Het aanvragen van een energielabel heeft meerdere voordelen. Een definitief energielabel is 10 jaar geldig en is verplicht bij toekomstige verkoop. Ook geeft het je inzicht in de verduurzamingsmaatregelen die bij jouw huis passen.

Direct voordelig een energielabel aanvragen?

Overwaarde gebruiken voor hypotheek kind

Ga je niet verhuizen, maar wil je de overwaarde niet gebruiken voor je huidige woning? Dan kun je de overwaarde ook investeren in een hypotheek voor je kind. 

Je gebruikt de overwaarde dan voor een lening of een schenking aan je kind, zodat het op die manier zelf een woning kan financieren.

Overwaarde gebruiken voor schulden

Heb je schulden, zoals een lening of krediet? Vaak is de rente hiervan hoger dan een hypotheekrente.

Je kunt de hypotheek in dat geval verhogen met (een deel van) de overwaarde. Hierdoor komt een bedrag vrij dat je kunt gebruiken voor het inlossen van je schulden. 

Je betaalt dan weliswaar meer maandlasten aan hypotheek, maar hebt niet meer de (hogere) maandlasten van de schuld.

Overwaarde gebruiken voor pensioen

Wil jij een aanvulling op je pensioen voor later? Dan kun je de overwaarde hiervoor gebruiken.

Je sluit dan een 'opeethypotheek' of 'verzilverhypotheek' af. Na je pensioen krijg je iedere maand een bedrag op je rekening als aanvulling op je pensioen. 

Ook kun je ervoor kiezen om in één keer een groter bedrag uit te laten keren, bijvoorbeeld voor het maken van een reis of de aanschaf van een camper.

Belasting en overwaarde

Je betaalt in eerste instantie geen belasting over overwaarde bij verkoop van je woning. Dit kan later veranderen, afhankelijk van het doel waarvoor je de overwaarde wilt gebruiken.

Koop je bijvoorbeeld een nieuwe woning? Dan moet je de overwaarde gebruiken om het hypotheekbedrag van je nieuwe woning te verlagen. Doe je dat niet, dan is de hypotheekrente over dit gedeelte niet aftrekbaar.

Schenk je de overwaarde aan je kind? Dan hoef je geen belasting te betalen, maar moet je kind mogelijk schenkingsbelasting betalen. De voorwaarden en tarieven hiervoor vind je op de website van de Belastingdienst.

Zet je het geld op een spaarrekening? Dan stijgt je vermogen, waarover je vermogensbelasting moet betalen.

Overwaarde berekenen: kies de beste makelaar

Wil je een nauwkeurige bepaling van de overwaarde van jouw woning? Dan heb je de kennis van een makelaar nodig. Daarvoor maak je een afspraak met een lokale verkoopmakelaar voor een gratis waardebepaling.

De makelaar komt bij je thuis en voert een inspectie van de woning uit. Aan de hand van deze inspectie en zijn regionale marktkennis stelt hij je huidige woningwaarde nauwkeurig vast. Zo krijg je snel en betrouwbaar inzicht in je overwaarde.

De impact van de keuze voor een specifieke makelaar

De keuze voor een specifieke verkoopmakelaar kan in iedere willekeurige zone in Nederland het verschil maken tussen 30.000,- euro meer of minder voor je woning. Daarom is het belangrijk om te kiezen voor een makelaar die aantoonbaar goed presteert in jouw woonplaats.

Bij HuisVerkopen.nl houden we alle statistieken van verkoopmakelaars bij, zodat je met zekerheid alleen goede verkoopmakelaars vergelijkt die lokaal bovengemiddeld presteren.

Veelgestelde vragen