Wat als je huis onder water staat?

In dit artikel leggen we uit wat 'onder water staan' precies betekent, hoe het komt dat een huis onder water staat en waarom het verstandig is advies in te winnen van een expert al je een restschuld hebt.

Robert Welink - expert woningwaarde
Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 12 augustus 2024

Ga jij je huis verkopen en staat jouw woning 'onder water'? Dan blijft er een schuld over als je de hypotheek hebt ingelost met de verkoopopbrengst van je woning. Dit hoeft geen probleem te worden. Wel is het belangrijk dat jij je door een makelaar goed laat informeren over de mogelijkheden, zodat je niet (te) lang met de schuld blijft zitten.

Je wilt natuurlijk niet graag met schulden hebben. Door omstandigheden kan het echter gebeuren dat er onbedoeld een schuld ontstaat. Het is belangrijk om je door een expert te laten informeren en adviseren, zodat je weet waar je aan toe bent en wat de mogelijkheden zijn. Een makelaar is daarvoor een uitstekende partij.

Wat betekent 'onder water staan'?

Een woning staat onder water wanneer de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. Bijvoorbeeld: is de verkoopwaarde van een woning €500.000 maar staat daar een hypotheek op van €550.000? Dan staat het huis onder water voor €50.000. Dit wordt ook wel 'restschuld' genoemd.

Het tegenovergestelde van restschuld is 'overwaarde'. Bij overwaarde houd je een bedrag over na het inlossen van de hypotheek.

Hoe ontstaat een restschuld?

Restschuld ontstaat wanneer de waarde van een woning daalt maar de hypotheek gelijk blijft. Dit kan komen door de dalende en stijgende prijzen op de huizenmarkt.

Ook kan een woning in waarde dalen door veel achterstallig onderhoud of door schade (bijvoorbeeld door een aardbeving), of door een veranderende omgeving (zoals het aanleggen van een windpark of een snelweg vlak langs de woning).

Hoe bereken ik de restschuld?

Wil je uitrekenen wat de restschuld op jouw woning is, dan heb je drie bedragen nodig: het hypotheekbedrag, de woningwaarde en een eventueel opgebouwd vermogen binnen de hypotheek. De restschuld is het resultaat van de verkoopwaarde plus het opgebouwde vermogen binnen de hypotheek, min het hypotheekbedrag.

Hoe bereken je de woningwaarde?

De waarde van je woning bereken je op twee manieren. Wil je een (heel) globale schatting, dan kun je gebruik maken van online tools die kijken naar de WOZ waarde van de woning of naar de verkoopprijs van recent verkochte, aan jouw woning gelijkwaardige huizen in de regio (referentie panden).

Let op: deze online waardebepaling houdt geen rekening met de unieke aspecten van jouw woning. Misschien heb jij net een nieuwe keuken geplaatst, de muren geïsoleerd of de badkamer gerenoveerd.

Daarmee wordt jouw huis meer waard, maar online tools kijken hier dus niet naar. Zou je de verkoopprijs van jouw woning op deze schatting baseren, dan doe jij jezelf dus financieel tekort.

Andersom kan het zijn dat jouw woning in minder goede staat van onderhoud is, en referentiepanden goed gerenoveerd zijn. De verkoopprijs kan dan potentiële kopers afschrikken.

Wil je een nauwkeurige bepaling van de woningwaarde? Laat dan een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Deze inspecteert jouw woning en houdt dus ook rekening met de unieke kenmerken van jouw huis. Aan de hand van de inspectie stelt de makelaar een nauwkeurige woningwaarde vast.

Bovendien geeft hij in een gratis verkoopadviesgesprek tips om jouw woning goed aan potentiële kopers te presenteren. Een makelaar ziet wekelijks tientallen woningen, en kan dus goed beoordelen wat bij een bezichtiging aantrekkelijk is voor potentiële kopers. Denk aan een nette tuin, pas in de verf gezette kozijnen of een bos bloemen op de tafel.

Op die manier krijgen potentiële kopers een betere eerste indruk, en zijn ze sneller geneigd de vraagprijs te betalen.

Waardevermeerderende maatregelen tegen onder water staan

Staat jouw woning onder water? Op termijn kan dit problemen geven, zeker als je van plan bent je huis te verkopen. Het is dus verstandig op tijd hulp in te schakelen van een makelaar.

In een gratis en vrijblijvend adviesgesprek schets een makelaar de verschillende opties die je als woningverkoper hebt. Dit advies is altijd op maat gemaakt, zodat je precies weet wat je in jouw specifieke situatie kunt doen bij een restschuld.

Aflossen op de hypotheek is een optie, maar je kunt ook waardevermeerderende maatregelen treffen. Daarmee investeer je in de woning zodat deze meer waard wordt. Daarbij kun je denken aan groot onderhoud of het realiseren van een aanbouw.

Waardevermeerdering door een beter energielabel

Een andere vorm van waardevermeerdering is het verbeteren van het energielabel van de woning. Heeft jouw woning een definitief energielabel? Dan kun je energiebeperkende maatregelen toepassen, zoals het plaatsen van dubbel glas of het isoleren van het dak of de vloer.

Wil je weten welke maatregelen je het beste toe kan passen voor een beter energielabel? Maak dan een afspraak met een energieadviseur. Deze inspecteert de woning en geeft op maat gemaakte tips en voorbeelden voor het energiezuiniger maken van jouw woning.

Na het toepassen maak je opnieuw een afspraak, voert de adviseur een nieuwe inspectie uit en stelt hij opnieuw het nieuw label vast.

Heb je nog geen definitief energielabel? Maak dan een afspraak met een energieadviseur. Hij inspecteert de woning, stelt het energielabel vast en registreert dit bij de officieel kanalen. Ook geeft hij een rapport met tips voor het energiezuiniger maken van jouw woning.

Let op: energieadviseurs rekenen vaak verschillende prijzen. Daarom is het verstandig energieadviseurs te vergelijken, zodat jij de meest voordelige energieadviseur bij jou in de regio vindt.

Kies een makelaar die bovengemiddeld presteert

Een slimme en belangrijke uitweg bij de situatie waarbij je huis onder water staat, is de keuze voor een makelaar die lokaal bovengemiddeld presteert. Als een specifieke makelaar huizen gemiddeld 30.000 tot 40.000 euro beter verkoopt dan andere makelaars in dezelfde regio, dan kan de keuze voor die makelaar precies het verschil voor jouw situatie maken.

Waar komen deze verschillen dan vandaan? Makelaars schatten woning verschillend op waarde in, en passen daar hun verkoopstrategie op aan. Die verschillen tussen makelaars zorgen er voor dat de keuze voor de ene makelaar of de andere makelaar structureel een (levens)groot verschil kan maken voor jouw situatie.

Gratis waardebepaling door meerdere makelaars als slimme start

Als je een gratis waardebepaling laat uitvoeren door meerdere makelaars, dan ontdek je al snel de verschillen tussen lokale makelaars (zonder kosten te maken). Je krijgt daardoor bovendien een zeer volledig beeld van de mate waarin je huis onder water staat (en kun je wellicht ook nog positief verrast worden).

Uiteraard moet de makelaar de geschatte verkoopprijs ook nog waar zien te maken. Om die reden meten wij alle prestaties van verkoopmakelaars in Nederland en zijn we in staat per zone de drie makelaars te identificeren die woningen bovengemiddeld goed verkopen, zodat je alleen de best presterende makelaars vergelijkt.

Vind jij een maximale verkoopprijs belangrijk?

Veelgestelde vragen