Belasting na verkoop van mijn huis: hoeveel betaal ik?

Heb jij overwaarde op je huis? Dan krijg je na de verkoop vaak een flink bedrag op je rekening. Over dit geldbedrag betaal je belasting. In dit artikel zetten we op een rijtje hoeveel vermogensbelasting je betaalt over de winst uit de verkoop en delen we het grootste misverstand over belastingvrije verkoop.

Belasting na verkoop huis: de feiten op een rijtje

Of je belasting betaalt na de verkoop van je huis, hangt af van:

• De overwaarde op je woning
• Hoe lang de overwaarde op je spaarrekening staat
• Het totale vermogen op je spaarrekening

Laten we dit stap voor stap bekijken.

Hoe de Belastingdienst overwaarde ziet

De Belastingdienst ziet overwaarde als de verkoopprijs minus de eigenwoningschuld (je resterende hypotheekschuld) en de verkoopkosten van de woning:

Na de verkoop van je woning wordt de overwaarde (minus eventuele andere verkoopkosten zoals notariskosten voor het royeren van de hypotheek) uitbetaald. Meestal staat het geld binnen 1-3 dagen op je rekening.

Overwaarde op je huis bepalen

Voordat je de overwaarde op je huis kunt bepalen, moet je weten wat de woning waard is. De beste manier om je woningwaarde te bepalen, is een gratis waardebepaling door een makelaar.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Na de gratis waardebepaling kun je jouw resterende hypotheekschuld aftrekken van de door de makelaar bepaalde woningwaarde. Het bedrag dat overblijft is de overwaarde, maar na verkoop gaan hier nog de verkoopkosten vanaf.

De overwaarde in het bovenstaande voorbeeld kan veranderen als de verkoopprijs afwijkt van de door de makelaar ingeschatte waarde. Maar wees gerust: een waardebepaling is net zo nauwkeurig als een officiële taxatie.

Bovendien zal de overwaarde na verkoop eerder hoger dan lager uitvallen. De huizenprijzen in december 2024 liggen namelijk hoger dan eerdere jaren. Hierdoor worden veel huizen boven de marktwaarde verkocht. 

Vraag jouw gratis waardebepaling aanGeheel vrijblijvend, je zit nergens aan vast

Hoe lang is overwaarde belastingvrij?

Een veelgehoord misverstand is dat overwaarde op je huis belastingvrij zou zijn als je (binnen 3 jaar) een nieuwe woning koopt. Dit is niet altijd het geval, zo blijkt uit de website van de Belastingdienst.

Of en hoeveel belasting je betaalt na de verkoop van je huis, hangt af van 3 dingen:

• De vermogensbelasting (box 3)
• De bijleenregeling
• De eigenwoningreserve

De vermogensbelasting (box 3)

Nadat je huis is verkocht, maakt de notaris het geld over op je rekening. Geld dat je op je spaarrekening hebt staan, valt voor de inkomstenbelasting in box 3, de box voor sparen en beleggen.

Over dit bedrag betaal je belasting als je totale vermogen in box 3 boven een bepaalde grens uitkomt (in 2024 €57.000 voor alleenstaanden en €114.000 voor fiscale partners). Over je vermogen onder deze grens betaal je geen belasting.

Het is dan ook een misverstand dat overwaarde altijd belastingvrij is als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. Over de overwaarde zelf betaal je geen belasting, maar wel over het vermogen op je rekening waar ook de overwaarde op staat.

Hoe kan het dat dit misverstand zo hardnekkig is? Dat heeft, zoals je hieronder zult lezen, te maken met de bijleenregeling en eigenwoningreserve.

De bijleenregeling en eigenwoningreserve

Als je binnen 3 jaar na verkoop van je huis een nieuwe woning koopt, krijg je te maken met de bijleenregeling:

• De bijleenregeling betekent dat je de overwaarde van het oude huis (de eigenwoningreserve) in mindering mag brengen op de hypotheekschuld na aankoop van een nieuw huis.
• Na aankoop van het nieuwe huis behoud je het recht op hypotheekrenteaftrek over je nieuwe hypotheek minus de overwaarde van het oude huis.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Een rekenvoorbeeld van de bijleenregeling en overwaarde

Stel, op 28 december 2024 verkoop je je oude huis voor €400.000. Het is de eerste keer dat je een huis verkoopt en de resterende hypotheekschuld bedraagt €300.000.

De overwaarde (verkoopprijs - resterende hypotheekschuld) is €100.000 (€400.000 - €300.000). Je krijgt het geld uit de verkoop een dag later al binnen en op de peildatum (1 januari) staat het nog steeds op je rekening.

Een week later, op 7 januari en ruim binnen de termijn van 3 jaar, koop je een nieuwe woning voor €550.000. Hiervoor sluit je een hypotheek af van €450.000.

• De hypotheekrente is dan aftrekbaar over €350.000 (€450.000 - €100.000, dus de nieuwe hypotheek minus de overwaarde (de eigenwoningreserve) van het oude huis).
• Omdat de overwaarde van €100.000 op de peildatum op je rekening stond, wordt deze meegerekend voor de vermogensbelasting.

Wat als het niet de eerste keer is dat ik een huis verkoop?

Is het niet de eerste keer dat je een woning verkoopt, bijvoorbeeld omdat je 2 jaar eerder al een woning verkocht met een overwaarde van €50.000?

De overwaarde van het eerst verkochte huis wordt dan opgeteld bij de overwaarde van het daarna verkochte huis. De nieuwe eigenwoningreserve is dan €150.000 (€50.000 + €100.000). 

In dit geval is de hypotheekrente aftrekbaar over €300.000 (€450.000 - €150.000), dus de nieuwe hypotheek minus de eigenwoningreserve die voortkomt uit de overwaarde van beide verkochte huizen.

Wat als ik niet binnen 3 jaar een nieuwe woning koop?

Bovenstaande rekenvoorbeeld geldt als je binnen 3 jaar na de verkoop van je oude huis een nieuwe woning koopt. Maar wat als je dit niet doet?

• Koop je pas na 3 jaar een nieuwe woning, dan komt de opgebouwde eigenwoningreserve te vervallen.
• Elk afzonderlijk deel van de eigenwoningreserve dat eventueel uit eerdere verkopen is opgebouwd, vervalt na precies 3 jaar.

In dit geval wordt de eigenwoningreserve (de overwaarde uit de verkoop van je vorige huis of vorige huizen) niet in mindering gebracht op de hypotheekschuld. Na 3 jaar komt de eigenwoningreserve immers te vervallen.

Dit betekent dat je hypotheekrenteaftrek krijgt over de volledige nieuwe hypotheek van €450.000, ongeacht de overwaarde die je meer dan 3 jaar geleden hebt verzilverd.

Hoe wordt winst uit de verkoop van je huis belast?

Overwaarde uit je huis is niet hetzelfde als winst. Om de winst uit de verkoop van je huis te berekenen, moet je de volgende zaken op de verkoopprijs in mindering brengen:

• De aankoopprijs van de woning
• De aankoopkosten
• Eventuele investeringen die je in (waardevermeerdering van) het huis hebt gedaan
• Verkoopkosten

Aankoopkosten

Denk bij aankoopkosten aan overdrachtsbelasting (2% van de koopsom, tenzij je tussen de 18-35 jaar bent en aan voorwaarden voldoet), notariskosten voor de hypotheek- en leveringsakte, makelaarskosten, taxatiekosten en kosten voor een bouwkundige keuring.

Gemiddeld moet je rekening houden met zo'n 4-6% van de aankoopprijs aan bijkomende kosten. Een deel hiervan, zoals de advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, is fiscaal aftrekbaar.

Investeringen in de woning

Denk bij investeringen in de woning aan het plaatsen van zonnepanelen of het realiseren van een dakkapel. Zonnepanelen wekken duurzame energie op, verlagen je energierekening en verhogen de waarde van je woning. De kosten variëren afhankelijk van het aantal en type panelen, maar liggen gemiddeld rond de €4.500. 

Een dakkapel creëert extra ruimte en licht in huis en kan de bruikbaarheid van bijvoorbeeld een zolder flink vergroten. Hier moet je, afhankelijk van de grootte en uitvoering, rekening houden met een investering van minimaal €8.000.

Verkoopkosten

Dit zijn alle kosten die komen kijken bij de verkoop van je huis. Denk aan makelaarskosten, notariskosten, onderhoudskosten en kosten voor een energielabel. Gemiddeld moet je rekening houden met €7.500 aan verkoopkosten. Kijk voor een volledig overzicht van alle kosten op onze kostenpagina.

Hieronder een voorbeeld van de manier waarop je de winst bij verkoop van je huis kunt berekenen:

Maak ik winst of verlies bij verkoop?

In december 2024 liggen de huizenprijzen hoog, dus moet het gek lopen wil je geen winst maken op de verkoop van je huis. Daar komt bij dat je in tussentijd ook je hypotheek al deels hebt afbetaald, waardoor je meer overwaarde overhoudt.

Maar, zoals te zien in onderstaande tabel, kan de winst bij verkoop in bepaalde situaties tegenvallen. Bijvoorbeeld als je huiswaarde ineens fors daalt door achterstallig onderhoud.

Dit betekent dat je huis onder water staat en je kunt dan zelfs verlies maken bij verkoop:

Zo kan het in theorie gebeuren dat terwijl je overwaarde op de woning hebt, je toch verlies maakt bij verkoop:

Goed om te weten voor jou: 99% van de verkopers heeft overwaarde op de woning én maakt winst bij verkoop. Bij een verkoopprijs van €450.000 en verkoopkosten van €7.500 kan dat er als volgt uitzien:

Vergelijk gratis makelaarsGeheel vrijblijvend

Veelgestelde vragen