Verhuurde woning verkopen aan huurder: kan dat?

Heb jij een verhuurd huis dat je wilt verkopen? Dan kan een verkoop aan de zittende huurder een slimme optie zijn. Lees hier hoe het verkopen van je verhuurde woning aan de huurder werkt en hoe je de woningwaarde berekent.

Kan ik mijn verhuurde woning verkopen aan de huidige huurder?

Het is soms zeker mogelijk om je verhuurde woning te verkopen aan de zittende huurder. De huurder moet dan wel bereid zijn en de middelen hebben om het huis van je te kopen.

Verhuurde woning verkopen aan de zittende huurder: de voordelen

Het verkopen van je huis aan de huidige huurder heeft een aantal duidelijke voordelen:

• De huurder kent het huis al goed, dus vragen over onderhoud en bezichtigingen zijn vaak niet nodig.
• Je hoeft geen tijd en moeite te steken in het promoten van de woning en het houden van bezichtigingen.
• Je kunt het huis direct na afloop van het huurcontract, of in overleg zelfs eerder, aan de huurder verkopen.

Heeft de huurder kooprecht bij verkoop van de woning?

In sommige gevallen heeft de huurder kooprecht op de woning. Dit betekent dat de huurder als eerste de keuze krijgt om het huis te kopen, wanneer jij als verhuurder de woning wilt verkopen.

Het is echter niet wettelijk verplicht om de huurder als eerste de kans te geven om de woning te kopen. Of de huurder kooprecht heeft, hangt af van de afspraken die hierover in het huurcontract zijn gemaakt.

Als er geen kooprecht in het huurcontract is opgenomen, ben je als verhuurder vrij om de woning aan iemand anders te verkopen. Wel blijft de huurovereenkomst met de huurder dan gewoon doorlopen bij de nieuwe eigenaar.

De nieuwe koper wordt in dat geval de nieuwe verhuurder en neemt de rechten en plichten van het huurcontract over. Dit staat ook wel bekend als het principe 'koop breekt geen huur'.

Aan wie kan ik de verhuurde woning nog meer verkopen?

Naast het verkopen van je verhuurde woning aan de huidige huurder, zijn er nog enkele andere mogelijkheden om je beleggingspand te verkopen.

Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor verkoop aan een belegger die het bestaande huurcontract overneemt. Of je wacht tot het huurcontract afloopt en verkoopt de woning daarna aan een particuliere koper.

Welke optie het beste bij jouw situatie past, hangt af van verschillende factoren. Denk aan je financiële positie, de resterende looptijd van het huurcontract en de huidige woningmarkt.

Verkopen aan een andere belegger die het huurcontract overneemt

Een snelle manier om je verhuurde woning te verkopen, is door deze aan te bieden aan een andere vastgoedbelegger. De nieuwe eigenaar neemt dan het bestaande huurcontract over en wordt de nieuwe verhuurder van je huurder.

Het voordeel hiervan is dat je snel van je pand af bent, zonder dat je hoeft te wachten tot het huurcontract afloopt. Dit kan gunstig zijn als je op korte termijn geld nodig hebt of geen zin meer hebt in de verhuurperikelen.

Wel is het belangrijk om transparant te zijn over de voorwaarden van het huurcontract, zoals de huurprijs, looptijd en eventuele gebreken aan de woning. Zo voorkom je problemen achteraf met de kopende partij.

Verkopen aan een particulier na afloop van het huurcontract

Wil je het maximale uit de verkoop van je woning halen, dan kan het lonen om te wachten tot het huurcontract is afgelopen. Je kunt het pand dan na verhuur verkopen aan particuliere kopers die er zelf willen gaan wonen.

Zeker in de huidige markt, waarin veel woningzoekenden op een betaalbare koopwoning azen, kan dit een slimme zet zijn. Zeker met behulp van een goede makelaar kun je waarschijnlijk een mooie prijs voor je woning krijgen.

Vergelijk gratis makelaarsGespecialiseerd in verhuurde woningen

Nadeel is wel dat je geduld moet hebben tot het einde van de huurovereenkomst. In de tussentijd blijf je verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning.

Huis verkopen bij huurcontract voor onbepaalde tijd

Heb je een huurcontract voor onbepaalde tijd? Dan kun je dit niet zomaar opzeggen om de woning te verkopen. De huurder heeft namelijk wettelijk vastgelegde huurbescherming, waarover je hieronder meer leest.

Je zult in dat geval toch met de huurder om de tafel moeten om zijn medewerking te vragen, bijvoorbeeld in ruil voor een verhuisvergoeding. Streef altijd naar een oplossing die beide partijen tevredenstelt om juridische conflicten te voorkomen.

Wat zijn de rechten van de huurder bij verkoop?

Zoals gezegd geniet de huurder in de wet vastgelegde huurbescherming. Hierdoor kun je de huurder niet zomaar uitzetten als je het huis wilt verkopen:

• Als verhuurder kun je de huurovereenkomst alleen opzeggen om bepaalde redenen die in de wet staan, zoals ernstige overlast of wanbetaling door de huurder. Verkoop van de woning is géén geldige reden om het huurcontract te beëindigen.
• De huurder heeft recht op huurbescherming als hij een schriftelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft, of een contract voor bepaalde tijd dat nog niet is afgelopen. Bij een tijdelijk huurcontract dat afloopt, hoeft de verhuurder het niet te verlengen.

De huurbescherming geldt ook als de woning van eigenaar wisselt. Dit betekent dat de huurovereenkomst gewoon doorloopt, ook als jij de woning verkoopt.

De koper neemt in dat geval de huurovereenkomst over en wordt de nieuwe verhuurder. Hij of zij moet zich houden aan de afspraken die jij met de huurder hebt gemaakt, zoals de hoogte van de huur en de looptijd van het contract.

Hoe wordt de waarde van een woning in verhuurde staat bepaald?

Wist je dat de waarde van jouw verhuurde woning lager is dan wanneer deze leeg zou staan? Dit komt omdat er bij de waardebepaling van een verhuurd huis niet alleen naar de kenmerken van de woning zelf wordt gekeken, maar ook naar de potentie voor verhuur.

Een taxateur hanteert hiervoor een ingewikkelde formule waarin de huidige huursom, de WOZ-waarde en de leegwaarderatio worden meegenomen. Deze leegwaarderatio is een percentage dat aangeeft hoeveel de waarde van de woning daalt door de verhuurde staat.

De hoogte van dit percentage is afhankelijk van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. Hoe hoger de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe kleiner de waardedaling van de woning.

Het is belangrijk om te weten wat jouw verhuurde woning waard is als je overweegt deze te verkopen. De waarde bepaalt namelijk:

• Hoeveel hypotheek je kunt krijgen als je de woning wilt verkopen aan de huurder
• Voor welke prijs je de woning kunt aanbieden aan een andere belegger
• Wat een reële vraagprijs is als je de woning na afloop van het huurcontract aan een particulier verkoopt

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Hoeveel is een huis minder waard in verhuurde staat?

Een vuistregel is dat een woning in verhuurde staat zo'n 20% minder waard is dan dezelfde woning in lege staat. Maar dit percentage kan variëren van 15% tot wel 55%, afhankelijk van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde.

Hoe bereken je de waarde van een woning in verhuurde staat?

Om zelf de waarde van jouw verhuurde woning te berekenen, heb je twee gegevens nodig: de WOZ-waarde en de kale jaarhuur (dus zonder servicekosten en dergelijke).

Met deze gegevens kun je in een paar stappen de waarde bepalen:

1. Deel de jaarhuur door de WOZ-waarde en vermenigvuldig dit met 100 om het huurpercentage te berekenen
2. Zoek in de tabel van de Belastingdienst welke leegwaarderatio hoort bij dit huurpercentage
3. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met de gevonden leegwaarderatio om de waarde in verhuurde staat te berekenen

Belangrijk om te beseffen is dat bovenstaande berekening een indicatie is. De werkelijke marktwaarde van een woning wordt bepaald door meerdere factoren, waaronder de individuele huiskenmerken en marktomstandigheden.

Twijfel je over de berekening of wil je een waardebepaling door een specialist? Schakel dan een makelaar in die gespecialiseerd is in verhuurde woningen. Zo weet je zeker dat je met de juiste waarde rekent bij de verkoop van jouw huis.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een makelaar gespecialiseerd in verhuurde woningen

Wat zijn de fiscale aspecten bij verkoop van een verhuurde woning?

Als je een verhuurde woning wilt verkopen, zijn er een aantal fiscale aspecten waar je rekening mee moet houden. Het is belangrijk om hier goed over na te denken, want de fiscale gevolgen kunnen flink oplopen.

Zo moet je bijvoorbeeld rekening houden met de overdrachtsbelasting die de koper moet betalen bij aankoop van een verhuurde woning. Ook kan de verkoop van een verhuurde woning aan een kind soms gezien worden als een belaste schenking.

Overdrachtsbelasting bij aankoop van een woning in verhuurde staat

Als je een verhuurde woning verkoopt, moet de koper overdrachtsbelasting betalen. In 2024 bedraagt het tarief voor de overdrachtsbelasting bij aankoop van een tweede woning of beleggingspand 10,4%.

Dit hoge tarief geldt dus ook als de koper jouw verhuurde woning aankoopt en deze blijft verhuren. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom van de woning.

Er is één uitzondering: als de koper tussen de 18 en 35 jaar is en de woning zelf gaat bewonen, kan hij mogelijk gebruik maken van de startersvrijstelling. Hij betaalt dan eenmalig geen overdrachtsbelasting over een aankoopbedrag tot €510.000.

Voor jou als verkoper heeft dit hoge overdrachtsbelastingtarief als nadeel dat het de woning minder aantrekkelijk kan maken voor beleggers om te kopen. Zij moeten immers meer kosten maken.

Aan de andere kant kan het voor een particuliere koper die zelf in de woning wil gaan wonen juist aantrekkelijk zijn. Na afloop van het huurcontract kan hij de woning betrekken en betaalt dan 'slechts' 2% overdrachtsbelasting.

Kan de verkoop van een verhuurde woning aan een kind een belaste schenking zijn?

Stel, je verkoopt de verhuurde woning aan je kind. Je kind huurt de woning misschien al van je. Je spreekt een koopprijs af die gelijk is aan de WOZ-waarde van de woning in verhuurde staat.

Deze WOZ-waarde is vaak een stuk lager dan de vrije verkoopwaarde van de woning. Het verschil tussen de vrije verkoopwaarde en de lagere koopsom kan door de Belastingdienst gezien worden als een schenking aan je kind.

Je kind moet dan mogelijk schenkbelasting betalen over het waardeverschil. De Belastingdienst gaat er vanuit dat door de verkoop de huurovereenkomst is beëindigd en je kind de volledige waarde van de woning heeft verkregen.

Of de verkoop van een verhuurde woning aan je kind als een belaste schenking wordt gezien, hangt af van de feitelijke omstandigheden en de onderbouwing van de koopprijs.

Tips voor het soepel verkopen van een verhuurde woning

Je kunt je verhuurde woning zoals gezegd niet alleen verkopen aan de huidige huurder, maar ook aan een andere belegger die het huurcontract overneemt of aan een particulier na afloop van het huurcontract.

Welke optie voor jou het meest geschikt is, hangt af van jouw specifieke situatie en wensen. Hieronder geven we je enkele tips voor een soepel verkoopproces, ongeacht welke route je kiest:

• Communiceer tijdig en duidelijk met de huurder over je verkoopplannen
• Maak heldere afspraken over bezichtigingen en de overdracht van de woning
• Schakel professionele hulp in, zoals een makelaar of jurist

Communicatie met de huurder over de verkoopplannen

Een goede communicatie met de huurder is essentieel wanneer je een verhuurde woning wilt verkopen. Informeer de huurder zo vroeg mogelijk over je plannen, zodat hij of zij voldoende tijd heeft om zich voor te bereiden op een verhuizing.

Als je de woning aan de huidige huurder wilt verkopen, is het belangrijk om open en eerlijk te zijn over je motieven en verwachtingen. Geef de huurder voldoende tijd om na te denken over het aanbod en om eventueel financiering te regelen.

Afspraken maken over bezichtigingen en overdracht

Wanneer je een verhuurde woning verkoopt, is het belangrijk om duidelijke afspraken te maken over bezichtigingen door potentiële kopers. De huurder heeft namelijk het recht op ongestoord woongenot en privacy:

• Spreek met de huurder af op welke dagen en tijdstippen bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Geef deze afspraken ook duidelijk door aan de makelaar en potentiële kopers, om misverstanden te voorkomen.
• Zorg ervoor dat de huurder minimaal 24 uur van tevoren op de hoogte wordt gesteld van een geplande bezichtiging. Vraag ook altijd vooraf toestemming aan de huurder om de woning te betreden, je mag niet zomaar binnenlopen.
• Maak voorafgaand aan de overdracht een eindopname van de woning, samen met de huurder. Leg de staat van de woning vast in een opleverrapport en maak foto's. Zo voorkom je discussies achteraf over eventuele schade of gebreken.

Door heldere afspraken te maken over bezichtigingen en de overdracht, creëer je duidelijkheid voor alle partijen en voorkom je onnodige conflicten. Een soepel verkoopproces is in het belang van zowel de verkoper, de koper als de huurder.

Schakel professionele hulp in, zoals een makelaar

Bij het verkopen van een verhuurde woning komt veel kijken. Huurdersrechten, fiscale regels en een lagere woningwaarde (bij verkoop met de huurder er nog in) maken een succesvolle verkoop uitdagend.

Laat je daarom altijd bijstaan door een makelaar, en eventueel ook door een notaris of fiscale specialist, om veelvoorkomende valkuilen te vermijden. Zelfs bij verkoop aan de huurder zelf is een makelaar onmisbaar.

Wil jij je verhuurde huis tegen de hoogste prijs verkopen, aan de huurder zelf of iemand anders? Vergelijk via Huis Verkopen dan gratis de beste lokale makelaars gespecialiseerd in het verkopen van een verhuurde woning.

Vergelijk gratis makelaarsGespecialiseerd in verkoop van een verhuurde woning

Veelgestelde vragen