Belangrijke inzichten
- Het opnemen van overwaarde kan verstandig zijn om geld dat vastzit in je huis tegen gunstige leenvoorwaarden vrij te maken.
- Het kan slim zijn om overwaarde te investeren in bijvoorbeeld een verbouwing, verduurzaming, tweede huis of nieuwe woning.
- December 2024 is een goed moment om overwaarde op te nemen. De hypotheekrente is laag (gemiddeld 3,43%) en de huizenprijzen hoog (gemiddeld € 432.000).
- Het opnemen van overwaarde kost in 2024 gemiddeld €4.000 aan hypotheekadvies, notariskosten en taxatiekosten.
Net als veel Nederlanders heb jij in 2024 misschien overwaarde op je huis. Je kunt de overwaarde opnemen, maar is dat wel verstandig? Lees over de voordelen en nadelen van het opnemen van overwaarde en wat hiervan de kosten zijn.
Is overwaarde opnemen verstandig in 2024?
Er zijn verschillende factoren die bepalen of het opnemen van overwaarde verstandig is. Je moet de voordelen en nadelen tegen elkaar afwegen, maar ook actuele ontwikkelingen in december 2024 spelen een rol.
Of december 2024 een slim moment is om overwaarde op te nemen, hangt af van:
- Hoogte van de hypotheekrente
- Ontwikkelingen in huizenprijzen
- Voorwaarden hypotheekverstrekkers
Hypotheekrente in december 2024
Wil je overwaarde opnemen zonder je huis te verkopen? Dan kun je je bestaande hypotheek bij dezelfde bank verhogen of overstappen naar een andere bank met een hogere hypotheek. Je verhoogt in beide gevallen je hypotheekschuld.
Over het extra opgenomen bedrag betaal je maandelijks rente. De rente wordt berekend over het totale hypotheekbedrag. Wanneer de hypotheekrente laag is, betaal je dus minder rente over de overwaarde die je opneemt.
In december 2024 liggen de rentetarieven aantrekkelijk laag. Voor een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar bedraagt de rente ongeveer 3,43%, terwijl variabele rentes zelfs onder de 5% blijven.
| Rentevaste periode | Gemiddelde hypotheekrente |
|---|---|
| Variabel | 4,94% |
| 10 jaar vast | 3,43% |
Zolang je niet weet wat je woning waard is, weet je niet of je overwaarde hebt. Wil je je huis niet verkopen, maar wel de overwaarde verzilveren? Dan kun je een taxatie van ongeveer €700 laten uitvoeren door een taxateur.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Verwachte ontwikkeling huizenprijzen
In december 2024 zijn de huizenprijzen in Nederland ten opzichte van een jaar eerder gemiddeld met 9,6% gestegen. Banken voorspellen dat de stijging zich in het komende jaar verder zal doorzetten:
| Bank | Voorspelling stijging huizenprijzen |
|---|---|
| ABN AMRO | 7% |
| ING | 4% |
| Rabobank | 10,7% |
| De Nederlandsche Bank | 4,1% |
Deze verwachtingen worden ondersteund door de volgende factoren:
- Aanhoudende woningschaarste
- Stijgende lonen
- Dalende hypotheekrentes
- Beperkte nieuwbouw
- Verhuurders die huurwoningen verkopen
Hoe meer de huizenprijzen stijgen, hoe hoger waarschijnlijk de overwaarde op jouw huis. In december 2024 zijn de huizenprijzen hoog. Dit kan dus een verstandig moment zijn om je overwaarde op te nemen.
Voorwaarden hypotheekverstrekkers
Niet iedereen kan zomaar overwaarde opnemen. Hypotheekverstrekkers kijken kritisch naar je inkomen, bestaande schulden en kredietwaardigheid. Je moet aantonen dat je de hogere maandlasten kunt dragen.
Ook kunnen de voorwaarden van hypotheekverstrekkers in de loop der tijd veranderen. Zo kijken hypotheekverstrekkers in 2024 naar het werkelijke maandelijkse aflossingsbedrag in plaats van het hele studieschuldbedrag.
Daarnaast kunnen alleenstaanden met een minimaal jaarinkomen van €28.000 maar liefst €16.000 meer lenen dan voorheen. Dit biedt alleenstanden extra mogelijkheden om overwaarde op hun huis op te nemen.
Wil je de opgenomen overwaarde investeren in verduurzaming van je woning? In 2024 kun je je hypotheek tot maximaal 106% van de woningwaarde verhogen. De hoogte van het extra leenbedrag is afhankelijk van het energielabel:
| Energielabel | Extra leenbedrag |
|---|---|
| Energielabel A+++ | Tot €50.000 extra |
| Energielabel E/F/G | Tot €20.000 extra |
| Energielabel C/D | Tot €15.000 extra |
Vraag een energielabel aan Bij een lokale, erkende energieadviseur
Hoe werkt overwaarde opnemen?
Je hebt overwaarde als je woning meer waard is dan je hypotheekschuld. Bijvoorbeeld: je huis is €400.000 waard en je hypotheek is €100.000. Dan heb je €300.000 overwaarde.
Er zijn meerdere manieren om je overwaarde op te nemen:
- Hypotheek verhogen
- Hypotheek oversluiten
- Tweede hypotheek afsluiten
- Opeethypotheek (verzilverhypotheek) voor senioren
- Verzilverlening via de gemeente
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Voordelen van overwaarde opnemen
Er zijn meerdere redenen om de overwaarde op je huis als huiseigenaar te verzilveren. Hieronder zetten we de grootste voordelen van het opnemen van overwaarde op een rijtje:
1. Financiële flexibiliteit
Heb je overwaarde op je huis? Dan zit er letterlijk waarde in je stenen. Met het opnemen van overwaarde geef je jezelf financiële ademruimte zonder je spaargeld aan te hoeven spreken. Dat kan in bepaalde situaties verstandig zijn.
Eerder schreven we in een artikel over het verkopen en dan huren van je huis over de gemiddelde overwaarde in Nederland. Op dit moment heeft de gemiddelde Nederlander een overwaarde van €276.822 op zijn huis:
| Leeftijd | Gemiddelde overwaarde (2024) |
|---|---|
| < 25 | €134.873 |
| 25 – 35 | €153.938 |
| 35 – 45 | €215.243 |
| 45 – 55 | €273.542 |
| 55 – 65 | €333.129 |
| 65 – 75 | €378.281 |
| 75 – 85 | €410.118 |
| 85+ | €432.812 |
| Gemiddelde | €276.822 |
Stel, je huis is €400.000 waard en je hypotheek is nog maar €200.000. Dan heb je €200.000 overwaarde die je in principe vrij kunt besteden. Dit geeft je de mogelijkheid om overwaarde op te nemen zonder te hoeven verhuizen.
2. Gunstige leenvoorwaarden
Lenen via een hypotheek is vaak goedkoper dan andere leenvormen. Hierboven heb je al gelezen dat de hypotheekrente in december 2024 relatief laag ligt. Bekijk de leenvoorwaarden bij jouw hypotheekverstrekker om de rente te berekenen.
3. Belastingvoordelen
Overwaarde opnemen biedt interessante fiscale mogelijkheden. In 2024 kun je bijvoorbeeld maximaal €6.633 van de overwaarde belastingvrij schenken aan je kinderen.
Voor kinderen tussen 18-40 jaar kan dit eenmalig worden verhoogd tot €31.813. Voor een dure studie (minimaal €20.000 per jaar) kan zelfs €66.268 belastingvrij worden geschonken.
4. Risicospreiding
Door overwaarde op te nemen, spreid je financiële risico's. Het is immers niet direct nodig je huis te verkopen, maar je kunt met het extra geld uit de stenen toch flexibel inspelen op verschillende levensbehoeften.
Naast een schenking aan je kinderen kun je bijvoorbeeld denken aan het verbouwen van je woning, de aankoop van een tweede huis of het aanvullen van je pensioen. Lees hier wat je allemaal met overwaarde kunt doen.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Nadelen van overwaarde opnemen
Of het opnemen van overwaarde verstandig is, hangt af van je persoonlijke situatie. In bepaalde gevallen kan het opnemen van overwaarde namelijk ook nadelen met zich meebrengen:
1. Hogere maandlasten
Als je overwaarde opneemt, gaan je maandelijkse lasten omhoog. Dat betekent dat je minder geld overhoudt voor andere belangrijke uitgaven zoals boodschappen, verzekeringen of onverwachte rekeningen.
De financiële druk kan behoorlijk voelbaar zijn. Je hypotheekverstrekker zal kritisch kijken naar je inkomen en of je deze extra lasten wel kunt dragen. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst.
2. Risico op restschuld
Een restschuld is een mogelijk risico bij het opnemen van overwaarde. Stel je voor: de huizenprijzen dalen onverwacht met 15% en je hebt je hypotheek net verhoogd. Je hypotheekschuld kan dan hoger zijn dan de waarde van je huis.
| Scenario | Woningwaarde |
|---|---|
| Oorspronkelijk | €450.000 |
| Na 15% daling | €382.500 |
| Restschuld | €67.500 |
In dit scenario komt je huis onder water te staan. Hierbij ontstaat een restschuld van €67.500 als je het huis zou willen verkopen. Dat is een forse financiële tegenvaller die je absoluut wilt vermijden.
3. Effecten op lange termijn
Overwaarde opnemen heeft ook verborgen langetermijneffecten. Neem bijvoorbeeld een opname van €50.000. Over 20 jaar kun je met een rentepercentage van 3,43% bijna €20.000 aan rente hebben betaald.
Gedurende de looptijd van de hypothecaire lening betaal je in dit voorbeeld bijna 38,33% van de oorspronkelijke hoofdsom aan rente. Dit geld is niet meer beschikbaar voor je pensioen of andere toekomstplannen.
4. Verzilverhypotheek
Een verzilverhypotheek, ook wel opeethypotheek genoemd, lijkt aantrekkelijk voor 60-plussers. Je kunt een deel van je overwaarde opnemen zonder maandelijkse lasten. Maar pas op: je schuld groeit gestaag.
Bij deze hypotheek wordt de rente steeds bij je schuld opgeteld. Hierdoor kan je schuld na verloop van jaren hoger worden dan de waarde van je woning. Dit kan grote gevolgen hebben als je wilt verhuizen of als je komt te overlijden.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Wat kost overwaarde opnemen?
Het opnemen van overwaarde verhoogt je hypotheekschuld en daarmee je maandlasten. Je betaalt rente over het extra geleende bedrag, wat je maandelijkse lasten dus verhoogt.
Hierboven gaven we enkele voorbeelden van wat overwaarde opnemen je in december 2024 kost. In onderstaande tabel zie je een gedetailleerd overzicht van de kosten bij een gemiddeld rentepercentage van 3,43%.
| Overwaarde bedrag | Maandelijkse lasten | Rente |
|---|---|---|
| €30.000 | 134 euro bruto | 3,43% |
| €50.000 | 223 euro bruto | 3,43% |
| €70.000 | 312 euro bruto | 3,43% |
| €90.000 | 401 euro bruto | 3,43% |
| €110.000 | 490 euro bruto | 3,43% |
| €130.000 | 579 euro bruto | 3,43% |
| €150.000 | 668 euro bruto | 3,43% |
| €170.000 | 757 euro bruto | 3,43% |
| €190.000 | 846 euro bruto | 3,43% |
| €210.000 | 935 euro bruto | 3,43% |
| €230.000 | 1.024 euro bruto | 3,43% |
| €250.000 | 1.113 euro bruto | 3,43% |
| €270.000 | 1.202 euro bruto | 3,43% |
| €290.000 | 1.291 euro bruto | 3,43% |
Bijkomende kosten overwaarde opnemen
Naast maandelijkse lasten zijn er eenmalige kosten verbonden aan het opnemen van overwaarde. Je moet rekening houden met verschillende kostenposten voor het verhogen of oversluiten van je hypotheek:
| Kostenpost | Gemiddeld in 2024 | Fiscaal aftrekbaar |
|---|---|---|
| Advieskosten | €2.425 | Ja |
| Notariskosten | €875 | Ja |
| Taxatiekosten | €700 | Ja |
| Totaal bijkomend | €4.000 | Ja |
Wat is slim om met overwaarde te doen?
Wat je het beste kunt doen met overwaarde, hangt af van je persoonlijke situatie en de hoogte van het opgenomen bedrag. Maar wat is nu echt verstandig om te doen? We zetten de beste opties voor je op een rij.
| Optie | Voordelen | Nadelen |
|---|---|---|
| Verbouwing of verduurzaming | Verhoogt woningwaarde | Tijdelijk hogere lasten |
| Nieuwe woning | Meer woongenot | Bijleenregeling |
| Beleggen of tweede huis | Mogelijk rendement | Financieel risico |
| Pensioen aanvullen | Extra financiële zekerheid | Minder erfenis nabestaanden |
| Schenken aan kinderen | Je kind helpen | Belasting boven vrijstelling |
| Auto, camper of caravan | Lage rente | Waardedaling |
Verbouwing of verduurzaming
Wil je je huis mooier, comfortabeler of energiezuiniger maken? Dan is verbouwen of verduurzamen een slimme keuze. Door de overwaarde te investeren in je woning kun je de waarde direct verhogen.
Een goede investering zijn energiebesparende maatregelen. Zo kun je met zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp je energierekening flink verlagen. Gemiddeld bespaar je maandelijks tussen de €100 en €200 op je energiekosten.
Bovendien verbeter je je energielabel. Een sprong van bijvoorbeeld label D naar A+ kan je woningwaarde met tienduizenden euro's laten stijgen. Verduurzaming is financieel dan ook een verstandige investering.
Investeren in nieuwe woning
Wil je verhuizen naar een grotere of betere woning? Dan kun je de overwaarde op je huidige woning gebruiken om je nieuwe hypotheek te verlagen. Je betaalt dan geen belasting over de overwaarde, maar let wel op de bijleenregeling.
Door je overwaarde in te zetten kun je een flinke stap maken in woonoppervlak en wooncomfort. Van een rijtjeshuis naar een twee-onder-een-kapwoning of van een appartement naar een gezinswoning.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Beleggen of tweede huis
Wil je het geld dat vastzit in je stenen voor je laten werken? Investeren in een tweede woning of beleggen zijn dan interessante opties. Bij een tweede woning kun je denken aan een vakantiehuisje of een verhuurbelegging.
Wel moet je goed op de hoogte zijn van de financiële risico's voordat je overwaarde investeert. Zo betaal je bij aankoop van een tweede huis belasting. Ook is de hypotheekrente voor een tweede woning vaak hoger dan voor de eerste.
Pensioen aanvullen
Voor 60-plussers is het opnemen van overwaarde een uitkomst. Via een opeethypotheek, ook bekend als een verzilverhypotheek, kun je je pensioeninkomen aanvullen zonder maandelijkse lasten.
Je kunt kiezen voor een bedrag ineens of een maandelijkse uitkering. De rente wordt simpelweg bijgeschreven bij je hypotheekschuld. Pas bij verkoop van je huis los je alles af.
Schenken aan kinderen
Eerder in dit artikel heb je gelezen dat je je kinderen afhankelijk van je situatie in 2024 belastingvrij tussen de €6.633 en €66.268 mag schenken. Let wel op dat de schenking moet worden opgegeven bij de belastingaangifte.
Auto, camper of caravan
Eindelijk die droomcamper, caravan of nieuwe auto? Met overwaarde kun je je droom financieren tegen een relatief lage rente. Een camper van €50.000 kost je bijvoorbeeld 'maar' €223 per maand.
Het voordeel van je overwaarde opnemen is dat je je spaargeld houdt en de kosten van de aanschaf uitsmeert. Het nadeel is dat dit een consumptieve besteding is waar geen renteaftrek tegenover staat.
Overwaarde opnemen: is dat verstandig of niet?
Ben je tot hier in dit artikel gekomen? Dan vatten we de belangrijkste conclusies nog één keer voor je samen.
In december 2024 zijn de omstandigheden met een lage hypotheekrente en hoge huizenprijzen gunstig om overwaarde op te nemen. Of dit ook verstandig is, hangt af van jouw situatie, de hoogte van de overwaarde en hoe je dit bedrag wilt besteden.
Het verzilveren van overwaarde heeft nadelen, zoals kosten, hogere maandlasten en een mogelijke restschuld. Er zijn ook voordelen, zoals financiële flexibiliteit, gunstige leenvoorwaarden en bepaalde belastingvoordelen.
Bovendien komen alle nadelen van overwaarde te vervallen als je de overwaarde verzilvert door je huis te verkopen. Je huidige hypotheekschuld komt dan te vervallen en je kunt zelf kiezen hoe je de overwaarde wilt besteden.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Blog