Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 7 september 2024
Belangrijke inzichten
- Bij aankoop van een tweede huis betaal je in Nederland in 2024 10,4% overdrachtsbelasting.
- Een tweede woning valt in box 3, waardoor je over het vermogen boven de vrijstelling 36% belasting betaalt.
- Verhuur van een tweede woning kan fiscaal gezien in box 1 of box 3 vallen, afhankelijk van de situatie.
Het kopen van een tweede huis is een mooie stap in je leven, maar brengt ook financiële verplichtingen met zich mee. In dit artikel lees je exact hoeveel belasting je in 2024 betaalt over een tweede woning en of een tweede huis nog interessant is voor jou.
Waarom een tweede huis kopen?
Er zijn verschillende redenen waarom je een tweede huis zou willen kopen. Misschien wil je:
- Een vakantiewoning voor eigen gebruik
- Een investering doen door het te verhuren of later met winst te verkopen
- Een woning bieden aan familie of kinderen
Hoe je het tweede huis gaat gebruiken, heeft financiële en fiscale gevolgen. Het is daarom verstandig om vooraf goed te bekijken of je deze kosten kunt dragen en of het past binnen je financiële planning voor de lange termijn.
1. Vakantiewoning voor eigen gebruik
Een veelvoorkomende reden om een tweede huis te kopen is als vakantiewoning voor eigen gebruik. Misschien droom je al jaren van een huisje aan het water of in de bergen waar je kunt ontspannen en tijd kunt doorbrengen met familie en vrienden.
Een eigen vakantiewoning biedt veel vrijheid en flexibiliteit vergeleken met het huren van een vakantiehuisje. Op lange termijn kan het ook financieel voordelig zijn, als je veel tijd doorbrengt in de woning en zo op huurkosten bespaart.
2. Investering door verhuur of verkoop met winst
Een tweede huis kan ook een slimme investering zijn. Door het te verhuren genereer je een passief inkomen en profiteer je mogelijk van waardestijging op de lange termijn.
Houd wel rekening met de fiscale en juridische gevolgen van verhuur:
- Afhankelijk van het type verhuur (tijdelijk of langdurig) gelden verschillende belastingregels voor de huurinkomsten en de waarde van de woning in box 3.
- Ook moet je voldoen aan het puntensysteem voor verhuur in de vrije sector en voldoende financiële reserves hebben voor onderhoud en onvoorziene kosten.
Een andere optie is om het tweede huis na verloop van tijd met winst te verkopen. Vanaf 2027 valt dit onder de vermogenswinstbelasting, waarbij de waardeontwikkeling wordt belast op het moment van verkoop.
Leg bij het kopen van een tweede huis goed vast wat de oorspronkelijke aankoopprijs was en welke verbeteringen je hebt aangebracht. Zo betaal je vanaf 2027 alleen belasting over de daadwerkelijke winst.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
3. Huisvesting voor familie of kinderen
Een tweede huis kan ook uitkomst bieden als huisvesting voor familie of kinderen. Denk bijvoorbeeld aan een appartement voor je studerende kind of een woning voor je ouders, zodat ze dichtbij kunnen wonen maar toch zelfstandig blijven.
Wel is het raadzaam om duidelijke afspraken te maken over de financiën en het gebruik van de woning. Ook is het slim om te kijken naar de fiscale gevolgen, zoals de overdrachtsbelasting van 10,4% die in 2024 geldt voor tweede woningen.
| Reden tweede huis | Voordelen | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Eigen gebruik | Vrijheid, flexibiliteit | Onderhoudskosten, vaste lasten |
| Investering verhuur | Passief inkomen, waardestijging | Belastingregels, puntensysteem, reserves onderhoud |
| Investering verkoop | Vermogensgroei | (Vermogenswinst)belasting, kosten vastleggen |
| Huisvesting familie | Besparing huurkosten | Financiële afspraken, overdrachtsbelasting |
Hoe financier ik een tweede huis?
Er zijn verschillende manieren om een tweede woning te financieren, afhankelijk van jouw persoonlijke situatie en financiële mogelijkheden:
- Een hypotheek afsluiten voor het tweede huis
- Overwaarde verzilveren door verkoop huidige woning
- Combinatie van eigen geld en hypotheek
Hypotheek voor tweede woning
Je kunt een hypotheek afsluiten voor je tweede huis, maar dit kan niet bij alle banken. De banken die dit wel doen, zoals ABN AMRO, BLG Wonen, NIBC, Rabobank en ING, stellen vaak strengere eisen dan bij een hypotheek voor je eerste huis.
Zo kun je meestal maar 60% tot 80% van de woningwaarde financieren. De rest moet je zelf inbrengen, bijvoorbeeld met spaargeld of door je hypotheek op je eerste huis te verhogen.
Overwaarde verzilveren door verkoop huidige woning
Een andere optie is om de overwaarde op je huidige woning te verzilveren. Overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je huis en je resterende hypotheekschuld.
Als je je huidige woning verkoopt en een goedkoper of kleiner huis terugkoopt, hou je geld over. Dit geld kun je dan gebruiken om je tweede huis (gedeeltelijk) te financieren, waardoor je minder of zelfs geen hypotheek nodig hebt.
- Verkoopprijs huidige woning: €435.000
- Kosten bij verkoop: €7.500
- Resterende hypotheek: €212.500
- Overwaarde: €435.000 - €7.500 - €212.500 = €215.000
Vergelijk gratis makelaarsGeheel vrijblijvend
Combinatie van eigen geld en hypotheek
In veel gevallen zul je een combinatie nodig hebben van eigen geld en een hypotheek om een tweede huis te kunnen kopen. Hoeveel hypotheek je kunt krijgen en hoeveel eigen geld je moet inbrengen, verschilt per bank en jouw situatie.
Een hypotheekadviseur kan je hierbij helpen. Die bekijkt jouw financiële plaatje en zoekt uit wat de beste financieringsmix is in jouw geval. Zo kom je erachter wat er voor jou mogelijk is qua hypotheek en eigen inbreng.
Hoe wordt een tweede huis in 2024 belast?
Als je een tweede huis koopt, krijg je in Nederland te maken met verschillende belastingen:
- Belasting bij het kopen van een tweede huis
- Belasting over het bezit van een tweede huis
- Belasting over eventuele verhuurinkomsten
Hieronder bespreken we de fiscale gevolgen voor elk scenario, zodat je precies weet wat je bij een tweede huis aan belasting betaalt.
Hoe wordt het kopen van een tweede huis belast?
Als je overweegt om een tweede huis te kopen, is het belangrijk om rekening te houden met de belastingen die hierbij komen kijken. Deze belastingen kunnen namelijk een flinke impact hebben op je financiële plaatje.
Overdrachtsbelasting bij een bestaand huis
Wanneer je in 2024 een tweede huis koopt, betaal je hier 10,4% overdrachtsbelasting over. Dit is een flink hoger tarief dan de 2% overdrachtsbelasting die geldt voor het kopen van een eerste woning.
BTW bij nieuwbouw tweede woning
Koop je een nieuwbouwwoning als tweede huis, dan betaal je hier 21% BTW over in plaats van overdrachtsbelasting. Dit geldt voor nieuwbouwwoningen die nog niet eerder bewoond zijn geweest.
De BTW betaal je via de koop-/aanneemsom aan de projectontwikkelaar of aannemer. Stel, de koop-/aanneemsom van jouw nieuwbouw tweede woning is €250.000. Dan betaal je hier bovenop nog €52.500 aan BTW (21% van €250.000).
De BTW op nieuwbouw is niet aftrekbaar, in tegenstelling tot de BTW op verbouwingen of onderhoud van je tweede woning. Als je je tweede huis (deels) gaat verhuren, kun je de BTW op verbouwingen en onderhoud namelijk wél terugvragen.
| Belasting/heffing tweede huis | Tarief/grondslag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting bestaande bouw (2024) | 10,4% van koopsom |
| BTW nieuwbouw (2024) | 21% over koop-/aanneemsom |
| Inkomstenbelasting box 3 (2024) | 36% over fictief rendement |
| Onroerende zaakbelasting | Afhankelijk van WOZ-waarde en gemeentelijk tarief |
Hoe wordt het bezit van een tweede huis belast?
Als je een tweede huis bezit, krijg je te maken met de inkomstenbelasting (box 3), onroerende zaakbelasting en andere lokale heffingen. Hieronder gaan we dieper in op deze belastingen en wat ze voor jou betekenen als eigenaar van een tweede huis.
Tweede woning in box 3 voor inkomstenbelasting
In Nederland valt een tweede woning onder box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat de waarde van je tweede huis wordt gezien als vermogen. Je betaalt dan vermogensrendementsheffing over de WOZ-waarde van de woning.
De regels voor box 3 zijn in de afgelopen jaren veranderd en mogelijk komen er nog meer wijzigingen aan. Zo gaat vanaf 2027 een nieuw box 3-stelsel in, waarbij de belasting wordt berekend op basis van het werkelijke rendement op je vermogen.
De berekening van de belasting over je tweede woning in box 3 is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de WOZ-waarde van de woning en eventuele schulden die je hebt.
In het huidige systeem (2023 t/m 2026) gaat de grondslag voor box 3 uit van de werkelijke verdeling van je vermogen over drie groepen: banktegoeden, overige bezittingen (waaronder vastgoed) en schulden.
Per vermogensgroep bereken je het box 3-inkomen met een verondersteld rendement. In 2024 zijn deze rendementen:
- Banktegoeden: 1,03%
- Beleggingen en andere bezittingen (zoals een tweede woning): 6,04%
- Schulden: 2,47%
Over het box 3-inkomen betaal je, na aftrek van een vrijstelling (het heffingsvrij vermogen), 36% belasting. Hieronder zie je een tabel met het heffingsvrij vermogen in box 3 voor het jaar 2024:
| Situatie | Heffingsvrij vermogen 2024 |
|---|---|
| Alleenstaande | €57.000 |
| Fiscale partners (gezamenlijk) | €114.000 |
Onroerende zaakbelasting en andere lokale heffingen
Naast de inkomstenbelasting krijg je als eigenaar van een tweede woning ook te maken met lokale belastingen en heffingen, zoals de onroerende zaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing en rioolheffing.
De OZB is een belasting die je jaarlijks betaalt aan de gemeente waarin je tweede huis staat. De hoogte van de OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning en het tarief dat de gemeente hanteert.
Andere lokale heffingen, zoals afvalstoffenheffing en rioolheffing, kunnen ook van toepassing zijn op je tweede woning. Het is verstandig om bij de gemeente na te vragen welke heffingen er gelden en hoe hoog deze zijn.
| Belasting/heffing | Tarief/grondslag |
|---|---|
| Inkomstenbelasting box 3 | 36% over fictief rendement (2024) |
| Onroerende zaakbelasting | Afhankelijk van WOZ-waarde en gemeentelijk tarief |
| Afvalstoffenheffing | Verschilt per gemeente, jaarlijks gemiddeld €300 |
| Rioolheffing | Verschilt per gemeente, jaarlijks gemiddeld €230 |
Vraag jouw gratis waardebepaling aanGeheel vrijblijvend
Hoe wordt verhuur van een tweede huis belast?
In de meeste gevallen worden de inkomsten uit verhuur van een tweede woning belast in box 3. Dit geldt voor zowel tweede woningen in Nederland als in het buitenland.
Verhuur je de woning niet alleen, maar lever je ook aanvullende diensten zoals schoonmaak, ontbijt en linnengoed? Door deze extra arbeid (en de hogere opbrengst die deze oplevert) kan de Belastingdienst je zien als BTW-ondernemer.
De huurinkomsten vallen dan in box 1. In box 1 betaal je belasting over de werkelijke huurinkomsten, na aftrek van kosten. Het voordeel is dat je in box 1 bepaalde kosten kunt aftrekken van de belasting.
Aftrekbare kosten bij verhuur tweede woning
Als de huurinkomsten in box 1 vallen, kun je verschillende kosten aftrekken van de belasting. Denk bijvoorbeeld aan:
- Onderhoudskosten zoals schilderwerk of vervangen van kozijnen
- Gemeentelijke belastingen zoals onroerendezaakbelasting (OZB)
- Verzekeringen voor de woning
- Bemiddelingskosten voor verhuur
Het is belangrijk om bonnetjes en facturen van deze kosten goed te bewaren. Zo kun je aantonen welke kosten je hebt gemaakt voor de verhuurde woning.
Tweede woning verkopen na verhuur
In 2024 is het door nieuwe wetgeving en beperkingen financieel steeds minder interessant om een tweede huis te verhuren. Dit kan voor jou reden zijn om het huis na afloop van het huidige huurcontract te verkopen.
Door de grote vraag naar woningen is het mogelijk om een tweede huis snel en tegen een goede prijs te verkopen. Soms kun je een verhuurde woning in goed overleg zelfs verkopen aan de huurder.
Overweeg jij je tweede huis te verkopen? Laat dan een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Zo krijg je een goed beeld van de verkoopwaarde en ontdek je of doorverhuren van je tweede woning nog interessant is.
Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar
Blog