Huis verkopen met meerdere erfgenamen: kan dat?

Huis verkopen met meerdere erfgenamen: kan dat?
Robert Welink
- Expert woningmarkt
Gecontroleerd door
Bijgewerkt: 3 augustus 2024
13 minuten
Geverifieerd expert
De Huis Verkopen-belofte
Onze missie is om het proces van je huis verkopen zo begrijpelijk mogelijk te maken. Wij leggen iedere stap aan je uit, geven handige tips en maken het gemakkelijk om de beste verkoopspecialisten te vinden.

Belangrijke inzichten

  • Bij een erfenis met meerdere erfgenamen moeten alle erfgenamen instemmen met de verkoop van het huis.
  • Er zijn alternatieven voor verkoop, zoals verhuur, vruchtgebruik of uitkopen door één erfgenaam.
  • Een notaris speelt een belangrijke rol bij de verkoop om de belangen van alle erfgenamen te behartigen.

Heb jij een huis geërfd dat je wilt verkopen, maar ben je niet de enige erfgenaam? Dan hebben meerdere erfgenamen iets te zeggen over de verkoop. Lees hier hoe je een huis met andere erfgenamen succesvol kunt verdelen en verkopen.

Huis erven met meerdere erfgenamen: wat nu?

Als je een huis erft met meerdere erfgenamen, komt er veel op je af. Samen moeten jullie beslissingen nemen over wat er met het huis gaat gebeuren.

Willen jullie het huis behouden of toch liever verkopen? En hoe zit het met de verdeling van de opbrengst als jullie besluiten tot verkoop?

Wie is nu de eigenaar van het huis?

Wanneer je een huis erft met meerdere erfgenamen, betekent dit dat je samen met de anderen eigenaar wordt van het onroerend goed. Dit kunnen familieleden zijn, zoals broers en zussen, of andere personen die in het testament zijn genoemd.

Het is belangrijk om te begrijpen dat alle erfgenamen evenveel recht hebben op het huis, tenzij er in het testament anders is bepaald.

Als er meerdere erfgenamen zijn, moet er overeenstemming worden bereikt over wat er met het huis moet gebeuren. De opties zijn meestal:

  • Het huis verkopen en de opbrengst verdelen
  • Eén erfgenaam koopt de anderen uit
  • Het huis verhuren en de inkomsten delen

Het kan lastig zijn om tot een gezamenlijk besluit te komen, vooral als er verschillende meningen zijn over wat er met het huis moet gebeuren. Daarom is het verstandig om open en eerlijk met elkaar te communiceren.

Weetje
Als je een huis erft met meerdere erfgenamen, ben je gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten van het huis. Dit geldt ook voor eventuele hypotheeklasten die nog op het huis rusten.

Wanneer wil je een geërfd huis snel verkopen?

Hoewel het met meerdere erfgenamen een uitdaging kan zijn om snel tot overeenstemming te komen, heeft het verschillende voordelen om een huis dat je erft snel te verkopen:

  • Een leegstaand huis kan in waarde dalen door achterstallig onderhoud of vandalisme
  • Er zijn kosten voor het aanhouden van het huis, zoals hypotheeklasten, verzekeringen en belastingen
  • De huizenmarkt is in oktober 2024 gunstig voor een verkoop, maar dit kan veranderen als je wacht met de verkoop

Vergelijk makelaarsGespecialiseerd in verkoop uit een erfenis

Kan een erfenis ook schulden opleveren?

Ja, een erfenis kan ook schulden meebrengen. Naast de bezittingen worden deze schulden evenredig verdeeld over alle erfgenamen. 

Schulden die deel kunnen uitmaken van een erfenis zijn bijvoorbeeld hypotheekschulden, persoonlijke leningen, belastingschulden en onbetaalde rekeningen.

Het is belangrijk om je bewust te zijn van deze mogelijke schulden voordat je een erfenis aanvaardt. In Nederland heb je drie mogelijkheden als het gaat om het aanvaarden van een erfenis:

  • Zuiver aanvaarden: je accepteert de erfenis volledig, inclusief alle bezittingen én schulden.
  • Beneficiair aanvaarden: je aanvaardt de erfenis onder voorwaarde dat de schulden de waarde van de bezittingen niet overstijgen.
  • Verwerpen: je ziet af van de gehele erfenis, zowel de bezittingen als de schulden.
Tip
Als je een huis erft met andere erfgenamen, is het verstandig om eerst een overzicht te krijgen van alle bezittingen en schulden in de nalatenschap. Zo kun je een weloverwogen beslissing nemen over het aanvaarden van de erfenis.

Wat zijn rechten en plichten van de erfgenamen?

Als er een testament is opgesteld door de overledene, dan bepaalt dit testament hoe de erfenis, inclusief het huis, verdeeld moet worden onder de erfgenamen. Het testament kan afwijken van de wettelijke standaardverdeling.

In het testament kan bijvoorbeeld zijn vastgelegd dat het huis naar één specifieke erfgenaam gaat, of dat de langstlevende partner het vruchtgebruik van het huis krijgt.

Welk deel krijgt een onterfd kind?

Erfgenamen kunnen niet alleen familieleden zijn, maar ook vrienden, kennissen of goede doelen. De overledene kan in het testament ook wettelijke erfgenamen onterven.

Onterfde kinderen hebben geen recht op goederen in de vorm van het huis of de inboedel, maar behouden wel het recht op hun legitieme portie in de vorm van een geldbedrag.

Een rekenvoorbeeld bij een erfenis van €450.000:

De legitieme portie van een onterfd kind bedraagt de helft van het wettelijk erfdeel. Moet het onterfde kind de erfenis delen met één andere erfgenaam, dan heeft het dus recht op een kwart (in plaats van de helft) van de erfenis.

Bij verkoop van een geërfd huis met een marktwaarde van € 450.000 heeft het onterfde kind dus recht op € 112.500 van de erfenis. De overige € 337.500 gaat naar de andere erfgenaam.

Wat als er geen testament is?

Is er geen testament, dan wordt door de wet bepaald wie de erfgenamen zijn en hoe de erfenis verdeeld wordt. Volgens de wettelijke verdeling zijn de langstlevende partner en de kinderen van de overledene de erfgenamen.

De nalatenschap, waaronder het huis, wordt dan in gelijke delen verdeeld tussen de partner en de kinderen. Ieder krijgt een gelijk deel, tenzij de langstlevende partner gebruik maakt van zijn of haar wettelijke rechten op de woning.

Welke rechten heeft de langstlevende partner?

De langstlevende partner heeft volgens de wet speciale rechten als het gaat om het erven van een huis. Zo mag de partner het erfdeel van de kinderen blijven gebruiken om te voorkomen dat het huis verkocht wordt. Dit heet het recht van vruchtgebruik.

Weetje
Bij vruchtgebruik mag de partner in het huis blijven wonen zolang hij of zij leeft. De kinderen zijn in dat geval weliswaar eigenaren van het huis, maar kunnen hier pas gebruik van maken na overlijden van de langstlevende ouder.

Moeten alle erfgenamen akkoord gaan met de verkoop?

In principe moeten alle erfgenamen die het huis erven gezamenlijk beslissen over de verkoop ervan. Dit kan soms tot conflicten leiden als niet iedereen het eens is over wat er met het huis moet gebeuren.

Wil één erfgenaam het huis zelf houden en de andere erfgenamen uitkopen, dan moet de waarde van het huis bepaald worden. Vervolgens kan de erfgenaam die het huis wil houden de anderen uitbetalen via een akte van verdeling.

Vraag een gratis waardebepaling aanSpeciaal bij verkoop met meerdere erfgenamen

Kan één erfgenaam de verkoop van het huis tegenhouden?

Aangezien voor de verkoop van het huis de toestemming van alle erfgenamen nodig is, kan één erfgenaam dit tegenhouden door niet akkoord te gaan. Alle erfgenamen moeten het immers eens zijn over de verkoop.

Weigert een erfgenaam toestemming te geven, dan kunnen de andere erfgenamen naar de rechter stappen. Die kan het huis vrijgeven voor verkoop als de weigerende erfgenaam misbruik maakt van zijn bevoegdheid.

Tip
Een gerechtelijke procedure is kostbaar en tijdrovend, dus probeer er met de andere erfgenamen uit te komen als het gaat om de verkoop. Maak duidelijke afspraken en leg deze vast. Zo voorkom je conflicten en lange procedures.

Tips bij verkoop met meerdere erfgenamen

Een goede communicatie is van belang als je met meerdere erfgenamen een huis gaat verkopen. Plan een moment om samen om tafel te gaan en bespreek ieders wensen en ideeën.

Maak heldere afspraken over praktische zaken zoals:

  • Wie is het aanspreekpunt voor potentiële kopers en de makelaar?
  • Wat is de minimale verkoopprijs waar iedereen mee instemt?
  • Hoe worden de opbrengsten van de verkoop verdeeld?

Leg de gemaakte afspraken vast op papier, zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan.

Tip
Bepaal altijd eerst de waarde van een geërfd huis. Als je de marktwaarde weet, is het veel makkelijker overleggen over een minimale verkoopprijs. Een makelaar gespecialiseerd in de verkoop van geërfde woningen kan een marktconforme prijs bepalen.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanGespecialiseerd in verkoop bij erfenis

Wat is de rol van de notaris bij meerdere erfgenamen?

De notaris speelt een belangrijke rol bij de verkoop van een geërfd huis. Hij of zij ziet erop toe dat de verkoop volgens de wettelijke regels verloopt en dat de belangen van alle erfgenamen worden behartigd.

Wanneer er een koper is gevonden en er een verkoopovereenkomst is opgesteld, beoordeelt de notaris deze. Ook controleert de notaris of alle benodigde documenten aanwezig en correct zijn.

Uiteindelijk ondertekenen koper, verkopers (erfgenamen) en notaris de leveringsakte tijdens een notariële afspraak. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht wordt ingeschreven in het Kadaster. Daarmee is de verkoop definitief en ontvangen de erfgenamen de verkoopopbrengst.

Weetje
Bij verkoop van een geërfde woning betaalt de koper vaak de notariskosten. Als het huis is afbetaald, zijn er immers geen notariskosten voor het beëindigen van de hypotheek. Zijn er toch notariskosten, dan worden deze bij verkoop met meerdere erfgenamen evenredig over alle erfgenamen verdeeld.

Hoe lang duurt het om een geërfd huis te verkopen?

De gemiddelde verkoopduur van een geërfd huis is afhankelijk van verschillende factoren. Gemiddeld duurt het in Nederland 29 dagen om een woning te verkopen, maar bij een erfenis kan dit langer zijn.

Dit komt omdat de erfgenamen eerst zelf tot overeenstemming moeten komen over de verkoop. Ook praktische zaken zoals het leegruimen en verkoopklaar maken van het huis kosten tijd.

Laat daarom altijd zo snel mogelijk een gratis waardebepaling uitvoeren door een makelaar. Als eenmaal duidelijk is wat het huis waard is, bereiken de erfgenamen vaak snel overeenstemming.

Vraag jouw gratis waardebepaling aanBij een lokale, ervaren makelaar

Belasting bij huis erven met meerdere erfgenamen

Als je een huis erft en verkoopt, moet je in principe erfbelasting betalen over de verkoopopbrengst. Hoeveel erfbelasting je precies moet betalen, hangt af van de waarde van het huis en je relatie tot de overledene.

In 2024 gelden de volgende tarieven en vrijstellingen:

  • Partners betalen 10% over de eerste €152.368 en 20% over het meerdere, na aftrek van de partnervrijstelling van €795.156
  • Kinderen betalen ook 10% en 20%, maar hebben een lagere vrijstelling van €6.633 (jaarlijks) en €31.813 (eenmalig tussen de 18-40 jaar)
  • Voor kleinkinderen geldt een tarief van 18% over de eerste €152.368 en 36% over het meerdere

Je moet de erfbelasting binnen 8 maanden na het overlijden aangeven en betalen bij de Belastingdienst.

Als je het huis binnen 6 maanden verkoopt, betaal je erfbelasting over de verkoopprijs. Duurt de verkoop langer, dan telt de WOZ-waarde op het moment van overlijden.

Wat als er nog een hypotheek op het geërfde huis rust?

Wil een van de erfgenamen in het geërfde huis (blijven) wonen, maar rust er nog een hypotheek op? Dan kan hij of zij mogelijk de hypotheekrente blijven aftrekken.

Daarvoor moet wel een nieuwe hypotheek op eigen naam worden afgesloten. De hypotheek van de ouders kan meestal niet ongewijzigd worden voortgezet.

Is aan de hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld, dan kan de uitkering worden gebruikt om de hypotheekschuld (deels) af te lossen. Soms mag de vermogensopbouw ook worden voortgezet en kan de hypotheek later worden afgelost.

Weetje
Wordt het huis verkocht? Dan moet de hypotheek sowieso eerst worden afgelost uit de verkoopopbrengst, voordat de erfgenamen hun deel krijgen uitgekeerd.

Hoe worden de opbrengsten van de verkoop verdeeld?

Voordat de opbrengst van de verkochte woning uit een erfenis wordt verdeeld, worden er een aantal zaken van afgetrokken:

Wat overblijft, de netto-opbrengst, kan volgens de wettelijke verdeelsleutel of het testament onder de erfgenamen worden verdeeld.

Belangrijk is wel dat alle erfgenamen het eens zijn over de verkoopprijs en -voorwaarden. Alle erfgenamen moeten immers hun handtekening zetten voor de verkoop.

Verkoop met meerdere erfgenamen: wat zijn alternatieven?

Als je samen met andere erfgenamen een huis erft, hoef je niet per se over te gaan tot verkoop van de woning. Er zijn namelijk verschillende alternatieven mogelijk, afhankelijk van jullie onderlinge afspraken en wensen:

  • Eén erfgenaam koopt de anderen uit en wordt eigenaar
  • Jullie verhuren het huis in plaats van het te verkopen
  • Jullie spreken vruchtgebruik af voor één erfgenaam

Kan één erfgenaam eigenaar worden van het huis?

Eén erfgenaam kan de andere erfgenamen uitkopen en zo volledig eigenaar worden van het geërfde huis. Hiervoor stellen jullie samen de waarde van de woning vast, in eerste instantie met een gratis waardebepaling en later eventueel met hulp van een taxateur. Degene die eigenaar wil worden, betaalt de anderen uit voor hun deel.

Tip
Als uitkopende erfgenaam hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen, mits de andere erfgenamen hiermee instemmen en iedereen een eerlijk deel krijgt.

Kan ik het geërfde huis verhuren in plaats van verkopen?

Verhuren is inderdaad een alternatief voor het verkopen van een geërfd huis. Dit kan interessant zijn als jullie allemaal wat extra maandelijkse inkomsten kunnen gebruiken of de woning willen aanhouden als investering.

Houd er wel rekening mee dat verhuur wat voeten in de aarde heeft:

  • Jullie moeten gezamenlijk optreden als verhuurder en afspraken maken over beheer en onderhoud
  • Er gelden specifieke regels en plichten voor verhuurders waar jullie je aan moeten houden
  • Jullie zijn samen verantwoordelijk voor bijvoorbeeld onderhoud en reparaties aan de woning
  • Eventuele hypotheeklasten en voorwaarden zijn vaak minder gunstig dan bij zelfbewoning

Bespreek goed met elkaar of verhuur echt een geschikte optie is in jullie situatie. Misschien is verkoop toch praktischer en voordeliger. Een lokale makelaar kan een gratis verkoopadvies geven om de mogelijkheden op een rijtje te zetten.

Vraag een gratis verkoopadvies aanBij een lokale, ervaren makelaar

Vruchtgebruik voor een van de erfgenamen

Bij het erven van een huis kan één erfgenaam het vruchtgebruik van de woning krijgen. Diegene krijgt dan het recht om in de woning te blijven wonen of deze te verhuren, zonder hier een vergoeding voor te betalen aan de andere erfgenamen.

Meestal is de langstlevende ouder de in het testament vastgelegde vruchtgebruiker. Maar wanneer beide ouders zijn overleden, kan het ook een van de kinderen worden.

De andere erfgenamen blijven dan eigenaar van de woning, maar mogen er zelf niet in wonen en mogen de woning niet verkopen zolang het vruchtgebruik van kracht is.

Bij vruchtgebruik moeten zowel de vruchtgebruiker als de andere erfgenamen erfbelasting betalen:

  • De vruchtgebruiker betaalt erfbelasting over de waarde van het vruchtgebruik. Deze waarde is afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker.
  • De andere erfgenamen betalen erfbelasting over de waarde van het 'blote eigendom', dus over de waarde van de woning minus de waarde van het vruchtgebruik.

Vruchtgebruik kan soms een uitkomst zijn, bijvoorbeeld als een van de erfgenamen zonder woonruimte zit.

Tip
Belangrijk is dat de andere erfgenamen toestemming geven voor vruchtgebruik. Zij betalen dan immers wel al erfbelasting, maar kunnen de woning nog niet verkopen en de opbrengst dus nog niet verdelen.

Veelgestelde vragen

Als je een huis erft met meerdere erfgenamen, word je samen met de anderen eigenaar van het onroerend goed. Samen moeten jullie beslissingen nemen over wat er met het huis gaat gebeuren, zoals verkopen, verhuren of laten bewonen door één van de erfgenamen.

De opbrengsten uit de verkoop van een geërfd huis worden verdeeld nadat er een aantal zaken van zijn afgetrokken, zoals aflossing van de eventuele hypotheek, verkoopkosten en erfbelasting. Wat overblijft, de netto-opbrengst, wordt volgens de wettelijke verdeelsleutel of het testament onder de erfgenamen verdeeld.

Ja, één erfgenaam kan de verkoop van een geërfd huis tegenhouden, omdat voor de verkoop de toestemming van alle erfgenamen nodig is. Als een erfgenaam weigert toestemming te geven, kunnen de andere erfgenamen naar de rechter stappen om het huis alsnog vrij te geven voor verkoop.

Alternatieven voor het verkopen van een geërfd huis zijn dat één erfgenaam de anderen uitkoopt en eigenaar wordt, of dat jullie het huis verhuren in plaats van verkopen. Ook kan er vruchtgebruik worden afgesproken voor één erfgenaam, waarbij deze in het huis mag blijven wonen of het mag verhuren.

De volgorde van erfgenamen wordt bepaald door de wet of het testament van de overledene. Volgens de wettelijke verdeling zijn de langstlevende partner en de kinderen van de overledene de eerste erfgenamen, tenzij in het testament anders is bepaald.

Een notaris speelt een belangrijke rol bij de verkoop van een geërfd huis en is in de praktijk vaak noodzakelijk. De notaris ziet erop toe dat de verkoop volgens de wettelijke regels verloopt en dat de belangen van alle erfgenamen worden behartigd.

Er is geen wettelijke termijn waarbinnen een geërfd huis verkocht moet worden na overlijden. Het kan echter voordelig zijn om het huis snel te verkopen om waardedaling door leegstand te voorkomen en doorlopende kosten te beperken.

Een schoondochter of schoonzoon kan alleen erven van schoonouders als zij of hij expliciet in het testament als erfgenaam is genoemd. Volgens de wettelijke erfopvolging behoren schoondochters niet tot automatische erfgenamen van schoonouders.

Hoe vond je dit artikel?

OVER DE AUTEUR Robert Welink Robert Welink

Robert is een specialist op het gebied van woningwaarde en het vergelijken van makelaars. Hij heeft inmiddels al een groot aantal artikelen geschreven. En wie schrijft, die blijft!


Deel dit artikel:
Huis Verkopen © 2024 - Bennekomseweg 43 - 6717LL - Ede - 0318 - 250 660 - Over ons - Contact - Privacybeleid - Disclaimer - Sitemap - KVK 89119223