Wat doet een notaris bij verkoop van een huis?

De notaris heeft verschillende taken bij de verkoop en koop van een woning. In dit artikel leggen we uit waarom een notaris verplicht is bij de verkoop en koop van een woning, en wat hij precies doet.

Robert Welink - expert woningwaarde
Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 12 augustus 2024

Ga jij je huis verkopen? Dan heb je vroeg of laat een notaris nodig. De notaris heeft verschillende taken bij de verkoop en koop van een woning, zoals het opmaken van de afspraken tussen jou als verkoper en de koper van jouw woning.

Dit moet juridisch goed worden vastgelegd, zodat je bij een eventueel geschil altijd terug kunt grijpen op de afspraken. Omdat de notaris in opdracht van de koper werkt, is het bij de verkoop van een woning altijd de koper die een notaris inschakelt.

Heb ik een notaris nodig bij de verkoop van mijn huis?

Bij de verkoop van een huis is altijd een notaris nodig: een huis kan niet verkocht worden zonder zijn tussenkomst. De notaris stelt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte op en laat deze ondertekenen door de koper en verkoper.

Daarnaast zorgt de notaris voor de inschrijving bij de openbare registers van het Kadaster. Deze dingen mogen alleen gedaan worden door een notaris. Een notaris is onafhankelijk en een neutrale partij, en kijkt zodoende naar de belangen van de koper en die van de verkoper.

Wat regelt de notaris bij de verkoop?

De notaris doet en regelt verschillende dingen bij de verkoop van een woning. Dit zijn taken die alleen door een notaris gedaan mogen worden. Het merendeel van het werk wordt achter de schermen gedaan, zodat alles klaar is op het moment dat de koper en jij als verkoper de documenten ondertekenen.

Hieronder zetten we de meest belangrijke taken van de notaris bij de verkoop van een woning op een rijtje:

Onderzoek

De notaris doet onderzoek naar de achtergrond van de koper en verkoper, naar het huis, de hypotheeksituatie en mogelijke bijzonderheden in de gemeente.

Blijkt dat er iets niet in orde is, bijvoorbeeld omdat de verkoper iets achtergehouden heeft over zijn financiële situatie of dat de verkoper niet het alleenrecht heeft om de woning te verkopen (als het huis uit een erfenis komt en er meerdere erfgenamen zijn bijvoorbeeld), dan geeft hij dit aan.

Koper en verkoper kunnen dan heroverwegen te verkopen of koper, of het probleem oplossen.

Opstellen van de akte

De notaris stelt de leveringsakte op (ook wel 'transportakte' genoemd). Deze akte bestaat voor een deel uit standaard documenten, en is voor een deel maatwerk. In de akte moeten omschrijvingen en begrippen staan die wettelijk geldig zijn.

Dit betekent dat akten uniform zijn, en dus makkelijker te controleren. Regels en afspraken zijn maar op één manier uit te leggen, waardoor er nooit misverstand over kan bestaan. Bovendien betekent een officiële akte dat je hierop terug kunt vallen bij een eventueel geschil.

Voor de koper stelt de notaris een hypotheekakte op. Hier hoef jij je als verkoper verder niet mee bezig te houden, tenzij uit onderzoek van de notaris bijvoorbeeld blijkt dat de koper toch niet in aanmerking komt voor een hypotheek, of dat er iets niet goed is gegaan bij de hypotheekaanvraag. Op dat moment worden jullie beide geïnformeerd en wordt er gezocht naar een oplossing.

Laten ondertekenen van de akte

Als alles rond is wordt de leveringsakte ondertekend door zowel jou als verkoper, als door de koper en de notaris. De notaris en de bank tekenen de hypotheekakte. Vaak wordt een medewerker van de notaris gemachtigd om te mogen tekenen voor de bank en de verkoper.

De inschrijving bij het Kadaster

Na de ondertekening zorgt de notaris voor de inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers van het Kadaster. Iedereen kan daarin zien wie de nieuwe eigenaar van de woning is en dat hiervoor een hypotheek is afgesloten.

Wat kost een notaris?

De kosten van een notaris bedragen gemiddeld tussen de €1.000 en €1.500 voor het opstellen van documenten voor de koop van een woning. Als jij jouw woning als 'kosten koper' verkoopt (hetgeen gebruikelijk is), dan betekent dit dat de koper van deze notariskosten betaalt. Echter, verkoop je de woning als 'vrij op naam', dan betaal jij als verkoper de notariskosten.

Wat is 'kosten koper'?

'Kosten koper' (k.k.) wordt ook wel 'koperskosten' genoemd. Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden. Deze kosten bestaan officieel uit overdrachtsbelasting en notariskosten voor de eigendomsakte.

Meestal worden alle bijkomende kosten voor de aankoop van een woning, zoals de notariskosten voor de hypotheekakte, de kosten voor hypotheekadvies en taxatiekosten ook aangeduid als kosten koper.

In 2024 bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de woningprijs. Ben je als koper jonger dan 35 jaar, dan ben je eenmalig vrijgesteld van deze belasting als het gaat om een woning tot maximaal €440.000. Notariskosten voor de hypotheekakte bedragen rond de €1.000.

Veelgestelde vragen