Gecontroleerd door Robert Welink
Bijgewerkt: 12 september 2024
Belangrijke inzichten
- Verkoop je je huis in Nederland vóórdat je emigreert, dan betaal je vermogensbelasting over de overwaarde zodra je deze op je spaarrekening stort.
- Verkoop je je huis in Nederland nadat je geëmigreerd bent, dan betaal je vermogensbelasting in box 3 over de inkomsten uit Nederlandse bronnen (zoals de verkoop van de woning), maar moet je ook rekening houden met de belastingregels in het land van emigratie.
- Als je je huis in Nederland aanhoudt en verhuurt na emigratie, dan valt de woning onder box 3 en betaal je belasting over een forfaitair rendement, maar verlies je de hypotheekrenteaftrek.
Wil jij je huis in Nederland verkopen en emigreren naar een ander land? Dan heeft dit financiële gevolgen. In dit artikel bespreken we alles wat je moet weten over de belasting die je na het verkopen van je huis moet betalen als je emigreert.
Belasting bij verkoop voor emigratie
Als je je huidige woning in Nederland verkoopt, is de kans aanwezig dat er sprake is van overwaarde. De huizenprijzen zijn de laatste jaren immers gestegen, terwijl jij een deel van je hypotheekschuld al hebt afgelost.
De overwaarde op je huis valt in box 1 en is in 2024 belastingvrij, mits je deze gebruikt voor het verbouwen van je huidige huis of voor de aankoop van een volgende woning in Nederland. Dat is beide niet het geval als je van plan bent om te emigreren.
Bij verkoop van je huis voor een emigratie zul je de overwaarde opnemen op je spaarrekening. Dit betekent dat het bedrag aan overwaarde wordt opgeteld bij je vermogen. Hierover betaal je vermogensbelasting in box 3.
Vraag een gratis waardebepaling aanOntdek de overwaarde op je woning
Hoeveel vermogensbelasting over overwaarde bij emigratie?
In 2024 is de vermogensbelasting in box 3 gebaseerd op een vast belastingtarief van 36% op het voordeel uit sparen en beleggen, dat wordt berekend aan de hand van een verondersteld rendement op het vermogen boven het heffingsvrije vermogen.
Het heffingsvrije vermogen voor 2024 is vastgesteld op €57.000 voor individuen en €114.000 voor fiscale partners. Dit betekent dat als jouw totale vermogen inclusief overwaarde onder deze bedragen blijft, je geen vermogensbelasting verschuldigd bent.
In veel gevallen is de overwaarde bij verkoop van een huis echter hoger dan de heffingsvrije drempel. In dat geval betaal je vermogensbelasting; dat geldt ook als je na de verkoop direct naar een ander land emigreert.
Stel dat je je huis verkoopt voor €485.000 met een overwaarde van €125.000. Je hebt al €25.000 op je spaarrekening. Je totale vermogen na verkoop zou dan €150.000 zijn (€125.000 overwaarde plus €25.000 spaargeld).
Indien je geen fiscale partner hebt, is je belastbare vermogen in box 3 dan €150.000 - €57.000 (heffingsvrije vermogen) = €93.000. Over dit bedrag bepaal je een belastingtarief van 36% op basis van fictieve rendementspercentages die de Belastingdienst hanteert.
Over 2024 hanteert de Belastingdienst de volgende rendementspercentages:
- Banktegoeden: 0,92%
- Beleggingen en andere bezittingen: 6,17%
- Schulden: 2,46%
Afhankelijk van je bezittingen kun je zo berekenen hoeveel vermogensbelasting je na verkoop van je huis moet betalen.
Belasting bij verkoop na emigratie
Als je je woning in Nederland pas verkoopt na emigratie, gelden andere fiscale regels. Dit heeft te maken met je veranderde status als belastingplichtige en de mogelijke belastingheffing in het land waar je naartoe geëmigreerd bent.
Na emigratie word je door de Belastingdienst beschouwd als buitenlands belastingplichtige. Dit betekent dat je in Nederland alleen nog belasting betaalt over inkomsten uit Nederlandse bronnen, zoals de verkoop van een woning die zich in Nederland bevindt.
Net als bij een verkoop voor emigratie wordt de opgenomen overwaarde belast in box 3. Belangrijk verschil is echter dat je ook rekening moet houden met de belastingregels in het land van emigratie.
Huis in Nederland behouden na emigratie
Kies je ervoor om je huis in Nederland niet te verkopen, maar te behouden na emigratie (bijvoorbeeld voor verhuur)? Dan valt de woning niet meer onder box 1, maar onder box 3 in het Nederlandse belastingstelsel.
In dat geval betaal je belasting over een forfaitair rendement en niet over de werkelijke huurinkomsten. Er zijn aparte regelingen voor woningen die je langer dan 10 jaar verhuurt, en kosten voor onderhoud en beheer zijn dan aftrekbaar.
Blog