Hoe verkoop ik mijn huis na een erfenis?

Heb jij een woning gekregen uit een erfenis? Dan heb je verschillende mogelijkheden. Je kunt er voor kiezen zelf in het huis te gaan wonen, of je zet het huis te koop. Wat komt er allemaal kijken bij het erven en verkopen van een woning, wat doe je als er meerdere erfgenamen zijn en hoe zit het precies met de erfbelasting?

Robert Welink - expert woningwaarde
Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 12 augustus 2024

Als jij een woning erft kan er sprake zijn van verschillende situaties: je kunt zelf in het huis gaan wonen of je zet het te koop. Daarnaast kun je de enige erfgenaam zijn, of het huis met meer mensen erven.

Zelf wonen in een geërfde woning

Ben je de enige erfgenaam en is er testamentair niet vastgelegd dat de woning verkocht moet worden? Dan kun je er voor kiezen zelf in het huis te gaan wonen. Gaat het om het ouderlijk huis dat je hebt geërfd van je ouders, en loopt er een hypotheek op de woning?

In overleg met de geldverstrekker wordt gekeken of jij de hypotheek financieel kunt dragen. Kan dat, dan wordt er een nieuwe hypotheek op jouw naam afgesloten, waarmee de oude hypotheek wordt ingelost.

Zijn er meerdere erfgenamen en is besloten dat jij in het huis blijft wonen? Dan geldt hetzelfde, alleen wordt ook gekeken op welke manier jij de andere erfgenamen het beste kunt uitkopen. Zij hebben immers ook recht op een evenredig deel van de waarde van de woning.

Een geërfde woning verkopen

Besluit je dat je de woning niet wilt houden, dan zet je de geërfde woning te koop. Voor het vaststellen van de verkoopwaarde plan je een gesprek in met een makelaar om de waarde van de woning te bepalen. Daarvoor is het verstandig verschillende makelaars met elkaar te vergelijken zodat je de makelaar kiest die het beste bij jou en de situatie past.

Wil je de woning op een gestructureerde manier verkopen? Volg dan het stappenplan, zodat je niets vergeet en de beste prijs voor de woning krijgt. Na de verkoop van de woning wordt de eventuele hypotheek op de woning afgelost. Blijft er een bedrag over? Dit wordt 'overwaarde' genoemd. Dit bedrag is dus voor jou of wordt verdeeld onder alle erfgenamen als er meerdere erfgenamen zijn.

Blijft er een deel van de hypotheek over? Dit is de restschuld. Deze schuld wordt onder de erfgenamen verdeeld, of draagt jij alleen als je de enige erfgenaam bent.

Erfbelasting

Bij de aanvaarding en de verkoop van een woning uit een erfenis moet je rekening houden met erfbelasting (zie ook de uitleg van de Belastingdienst). In principe betaal je erfbelasting over geld dat je erft. Dat kan ook geld zijn dat 'in stenen', dus in een huis zit. Afhankelijk van de waarde van de woning en de relatie tussen jou en de overledene wordt het percentage van de erfbelasting bepaald.

Om de erfbelasting van een huis te berekenen vul je op de belastingaangifte de WOZ-waarde van het voorgaande jaar in. De waarde van de woning wordt bepaald door het bedrag van de hypotheek van de WOZ-waarde af te trekken. Blijft er een bedrag over dan wordt dit bij de totale erfenis opgeteld. Zit er een restschuld op de woning, dus als het bedrag van de hypotheek hoger is dan de WOZ waarde, dan wordt dit van het bedrag van de totale erfenis afgetrokken.

Voor de erfbelasting gelden bepaalde vrijstellingsbedragen. Onder dit bedrag word je vrijgesteld van erfbelasting, daarboven moet je wel belasting betalen. Bedragen en percentages hangen af van de relatie tussen jou en de overledene.

Een woning erven met meerdere erfgenamen

Erf jij een woning met meerdere mensen? Dan moeten jullie samen afspraken maken. Wanneer wil je het huis verkopen en tegen welke prijs? Daarbij is het verstandig een verkoopmakelaar in de arm te nemen.

Een makelaar bepaalt samen met jullie de verkoopprijs en zorgt er voor dat de woning goed in de markt gezet wordt voor de verkoop. Hij of zij neemt jullie veel werk uit handen door de woning te promoten en afspraken met potentiële kopers voor een bezichtiging te maken.

Na de verkoop krijgt iedere erfgenaam een evenredig deel, tenzij dit anders is afgesproken. Is er sprake van een schuld? Dan wordt ook deze naar afspraak onder de erfgenamen verdeeld. Leg de afspraken altijd notarieel vast, of het nu gaat om de verdeling van een schuld of de overwaarde, zodat er later niet alsnog onenigheid kan ontstaan.

Ontstaat er toch een conflict, bijvoorbeeld omdat één van de erfgenamen het niet eens is met de verkoopprijs of de verdeling van het bedrag? Als jullie daar onderling of met mediation niet uit komen gaan jullie naar de rechter om het conflict op te lossen.

Kan een erfgenaam de verkoop tegen houden

Zijn er meerdere erfgenamen en wordt het huis verkocht, dan kan een enkele erfgenaam de verkoop niet tegenhouden als een redelijk bod op de woning wordt gedaan. Volgens de wet is het verplicht om mee te werken als er een redelijk bod is gedaan. Komen de erfgenamen er onderling echt niet uit, dan gaat de zaak naar de rechter, die een beslissing neemt. Deze beslissing is leidend voor alle erfgenamen.

Om te voorkomen dat er na het overlijden onenigheid ontstaat onder de erfgenamen is het verstandig om bij leven in het testament vast te leggen met daarin de wensen over wat er met het huis moet gebeuren. In het testament kan dan bijvoorbeeld al vastgelegd zijn welke erfgenaam in het huis mag wonen, of dat het huis moet worden verkocht en tegen welk bedrag dat minimaal is.

Ook over de opbrengst kan al iets zijn vastgelegd, bijvoorbeeld hoe het bedrag of de schuld verdeeld wordt onder de erfgenamen, of dat een bepaald bedrag naar een goed doel gaat.

Er kan in een testament bij leven een executeur worden aangewezen, iemand die gaat over de afwikkeling van het testament en uit laat voeren wat er is vastgelegd. In veel gevallen is dit een notaris, maar het kan ook bijvoorbeeld een familielid zijn.

Makelaars gespecialiseerd in erfenissen

Diverse makelaars zijn gespecialiseerd in erfenissituaties. Ze hebben bovengemiddelde ervaring met de administratieve componenten én bieden oplossingen die verder gaan dan wat de gemiddelde makelaar doet bij een erfenissituatie. Bij HuisVerkopen.nl hebben we hier speciale aandacht voor. Het is daarom altijd verstandig om makelaars te vergelijken, zodat je kiest voor een makelaar die precies kan regelen wat nodig is in jouw situatie.

Bij het vergelijken zul je ook andere verschillen tussen makelaars ontdekken. Zo kun je letten op: heeft de makelaar de meest gunstige prijs, kent hij het gebied goed, hoe zou de verkoop aangepakt worden, en op welke waarde schat hij de woning in? Op die manier weet je zeker dat je niets over het hoofd ziet en weet je zeker dat de woning verkocht wordt zonder dat jij er hoofdbrekens over hebt.

Zoek je een gespecialiseerde makelaar?

Veelgestelde vragen