Gecontroleerd door Philip Henssen
Bijgewerkt: 12 september 2024
Belangrijke inzichten
- Bij deze constructie verkoop je jouw woning en sluit je een huurcontract af met de nieuwe eigenaar.
- Hierdoor ontvang je direct de waarde van je woning als vrij besteedbaar geld op je bankrekening, minus een eventueel openstaande hypotheekschuld.
- Dit geld besteed je voor een klein deel aan de huur, terwijl je met het overige deel kunt doen wat je wilt.
Het verkopen van een huis en het dan weer terughuren kan een mooie oplossing zijn. Je verzilvert op deze manier namelijk direct de overwaarde van de woning. Er zitten echter ook nadelen aan deze constructie. In dit artikel ontdek je de 6 belangrijkste nadelen van een huis verkopen en dan terughuren.
De nadelen van een huis verkopen en dan terughuren op een rijtje
- Je woonlasten gaan omhoog
- Je geld kan opraken
- De verkoopopbrengst van je huis valt lager uit
- Je moet meer vermogensbelasting betalen
- Minder uitkering en toeslagen
- Als huurder moet je voor veel dingen toestemming vragen
1. Hogere woonlasten
Een eerste nadeel van verkopen en dan terughuren is dat je (netto) woonlasten in de meeste gevallen zullen stijgen. Vaak is de huur hoger dan de hypotheeklasten. Hierdoor gaan je vaste lasten per maand dus omhoog.
Hoe groot dit verschil precies wordt, is uiteraard afhankelijk van diverse factoren.
Denk aan je huidige hypotheeklasten, eventuele hypotheekrenteaftrek, WOZ-belasting (die je als huurder niet moet betalen) en de huursom die je afspreekt met de koper.
Je wilt er dus zeker van zijn dat je financiële situatie na verkoop sterk genoeg is om:
- De vrijgekomen overwaarde te kunnen besteden zoals je wil
- De hogere maandlasten tot in lengte van jaren te kunnen betalen
Hoe meer je huis bij verkoop oplevert, hoe hoger het bedrag dat je overhoudt en hoe groter je buffer om de extra maandlasten te kunnen betalen.
Wil je jouw huis tegen een zo hoog mogelijke prijs verkopen?
Wij weten exact welke makelaars in jouw regio woningen verkopen met de meeste winst voor jou als verkoper.
Vergelijk de beste makelaars uit jouw buurt nu gratis en ontvang vrijblijvend een waardebepaling van je woning.
Vergelijk gratis makelaars Inclusief vrijblijvende waardebepaling
2. Geld kan opraken
Omdat je woonlasten hoger worden en je als het ware gaat leven van je spaargeld, bestaat het risico dat je geld op den duur op raakt.
Met een AOW en aanvullend pensioen zul je uiteraard niet zonder inkomsten komen, maar het kan wel degelijk financiële moeilijkheden opleveren.
Om ervoor te zorgen dat je niet voor verrassingen komt te staan en een weloverwogen beslissing neemt, is het slim om je goed te laten adviseren.
Een gesprek met een financieel adviseur kan je op weg helpen en inzicht bieden in de financiële voor- én nadelen van je huis verkopen en weer terughuren.
3. Lagere verkoopopbrengst dan bij verkoop via makelaar
Een huis verkopen om het daarna weer te huren, doe je doorgaans aan een kind of een investeerder. Aan je eigen kind vraag je niet de hoofdprijs en investeerders bieden doorgaans minder dan particuliere kopers die er zelf in gaan wonen.
Reken daarom op een lagere verkoopopbrengst dan wanneer je jouw woning op de traditionele manier verkoopt bij een makelaar en vervolgens verhuist naar een andere huurwoning.
- Scenario 1: Je verkoopt je woning voor 20% onder de verkoopwaarde aan een investeerder en houdt € 320.000 over aan de verkoop. Na aftrek van de resterende hypotheekschuld blijft van dit bedrag € 200.000 over.
- Scenario 2: Je verkoopt je woning via een makelaar tegen de marktwaarde aan een andere particulier en houdt € 400.000 over aan de verkoop. Na aftrek van de resterende hypotheekschuld blijft hiervan € 280.000 over.
In scenario 1 kun je in je eigen huis blijven wonen, maar dit ‘kost’ je wel € 80.000. In scenario 2 ga je in een ander huurhuis wonen, maar houd je € 80.000 extra over na de verkoop.
Benieuwd naar de waarschijnlijke verkoopopbrengst van je woning? Laat dan een gratis waardebepaling uitvoeren door een ervaren makelaar.
Gratis waardebepaling aanvragen Bij een lokale, ervaren makelaar
4. Meer vermogensbelasting
Over je eigen (eerste) woning betaal je alleen vermogensbelasting in de vorm van het eigenwoningforfait. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 280.000 gaat het dan bijvoorbeeld om € 1.260.
Dit bedrag moet je bij je jaarinkomen optellen en hier betaal je vervolgens maximaal 49,5% belasting (afhankelijk van je inkomen) over.
Maar: omdat je van de Belastingdienst 36,97% terugkrijgt voor je aftrekpost eigen woning (zoals hypotheekrente), is je effectieve belastingdruk over het eigenwoningforfait maximaal € 465,82.
Wanneer je de woning voor deze prijs zou verkopen, krijg je een vrij vermogen van € 280.000 waar je belasting over moet betalen.
Het precieze bedrag aan belasting dat je dan gaat betalen, is afhankelijk van of je gaat sparen of beleggen. Dit is minimaal € 800 bij sparen, wat kan oplopen tot ruim € 13.000 wanneer je gaat beleggen.
Kortom: je gaat meestal meer vermogensbelasting betalen na de verkoop.
5. Minder uitkering en toeslagen
Ook op het gebied van uitkeringen en toeslagen ga je er niet op vooruit wanneer je jouw huis verkoopt en dan terughuurt, mocht je hier op dit moment aanspraak op kunnen maken.
Voor de AOW maakt het niet uit, maar om recht op een bijstandsuitkering te hebben mag je (in 2024) maximaal € 7.575 aan vermogen hebben.
Voor huurtoeslag geldt een maximum van € 36.952 en voor zorgtoeslag is de vermogensgrens € 140.213.
Na de verkoop van een woning vervalt dus in de meeste gevallen je recht op uitkeringen en toeslagen.
6. Als huurder heb je voor veel dingen toestemming nodig
Een laatste nadeel van het verkopen van je woning om het vervolgens terug te huren, is dat je niet meer ‘de baas’ bent over je eigen huis.
Wil je bijvoorbeeld na de verkoop een wereldreis maken en je huis onderhuren?
Dan zal je hiervoor eerst toestemming moeten krijgen van de verhuurder. Ook ben je na de verkoop afhankelijk van je verhuurder voor reparaties en renovaties.
Van het verhelpen van lekkages tot het renoveren van de badkamer: degene aan wie je het huis verkocht hebt, bepaalt vanaf nu wat er aan je huis gebeurt.
Benieuwd of je huis verkopen en dan terughuren verstandig is voor jou of niet? Vraag gratis verkoopadvies aan om meer inzicht te krijgen in je opties.
Gratis verkoopadvies aanvragen Bij een lokale, ervaren makelaar
Blog